銀主盤拍賣時, 他們會如何處置你的私人物品 (如:家俬, 電器)?

銀 主 盤 需 知


什麼是銀主貨
「銀主貨」其實是指在按揭期間斷供的物業。當業主拖欠樓宇按揭無力還款，銀行會要求業主將單位以個人名義進行拍賣。如果單位未能成功售出，業主仍然無力還款，銀行便會循法律途徑，根據《物業轉易及財產條例》規定，向法庭申請破產令，收回物業，並將物業於市場上拍賣、出售或出租，即成銀主盤。


銀主盤之法律特點

賣方不負責清理物業內任何雜物；
不准轉名或轉售，除非得雙方同意；
不會撤銷其他已登記的押記或債項；
不得提出有關公司簽名之業權質詢；
一經簽署合約就需要接受業權；
不提供不足夠之業權文件或正本。


銀主盤在法律上的優點
不會欺詐；
不用儲訂；
不用擔心其他押記；
一定不是負資產物業。


銀主盤的買賣過程


圖片參考：http://www.whoms.net/servlet/Image/mortgage%20property%20flow(3).JPG



購買銀主盤需要注意什麼事項？
因銀主貨涉及不少錢債問題，故買家在購買時，須加倍注意以下幾點：
買家應該親自委託律師查契，確保樓契清晰，是否有僭建或其他產權負債等；
親身到物業現場視察是否有僭建或間隔不符的情況；
購買物業前先找銀行估價，並確定心目中最高價，使買入價更貼市和合理；
查清楚上手業主是否已繳清電費、水費、管理費及差餉地租等，如果有拖欠以上費用時，有關公司可向法庭申請「釘契」。


銀主貨的價錢是否一定較市價低？
未必。銀主貨從業主手上沒收物業後，需要估價再出售，一般需時六至九個月，期間樓價可能已經上升，銀主方面將半年前已估價之物業放售，以致其售價較市價便宜；不過，現時銀主貨的售價已比較貼近市價，因為大部分銀行多聘兩家或以上的估價行作估價，故釐定售價時已經比較貼市。


銀主貨可否以確認人身分購入?
不可以。銀主貨不能以摸貨(confirmor)形式購買，不可作短期炒賣，買家必須有足夠首上會。


銀主貨是否一定「價高者得」呢?
未必。銀主盤未必「價高者得」，因為銀行願意將銀主盤售出與否，除價錢之外，交吉期的長短亦是重要的考慮因素。


在銀主盤出售時，需要按市價出售，通常以拍賣形式進行，以價高者得為主，而款項償還機制分配如下：
銀主；
擁有物業押記的債權人；
相關法律費用；
如拍賣所得金額相比債項高，餘數則會歸還業主；
在金融風暴前，一般進行銀主盤拍賣後，已經可以抵償欠債。但在金融風暴後，大部份的物業都屬於負資產，往往銀主盤拍賣後，都未能抵償欠款，令銀行不願出售銀主盤，造成不少呆賬。

在當你買入物業到銀行做按揭簽合同時，其中內容已有規定若你在未能履行供款合同時，銀行已經有絕對權力收回物業。
而在物業內的物品包括傢私、電器，什至是私人物品，也被視為第一債權人；銀行一般不會計較單位內有否雜物，假若單位內有電視機、微波爐、煮食爐、梳化、床…一般會照現狀一併出售，銀行不會將出售物業後的價值加上或減去物業內的物品價值。
所以有些業主在物業被銀行收回之前便把如傢私、電器帶走，不然的話若物業被銀行收回物業之後，(業主)便不能再回該單位了，再者，若銀行收樓後，定必將物業門匙更改。