如何投資房地產??(請各位幫忙解答)

小弟多年來投資房地產心得分享一下：

1) 只揀二手樓，因有同區或同屋苑其他盤比較。通常我會著眼較市價低約10-15%二手樓，業主肯割愛放盤，不礙乎幾個原因：業主等錢駛、業主移民、業主投資換馬、或銀主盤等… 我會作短炒約1-3個月，多數摸上摸，收盤時叫地產代理即時放出去，提高5-10%，約短期成交，未上會已出手，慳番好多。
例：買300萬樓計，你先俾1成首期，即30萬，約該單位比市價低10% (即市價約335萬)，你立刻以市價低5%再放 (即約320萬)，來回已賺15萬，減去代理費、律師費(一張合約過)、厘印費等共約8萬元，即淨賺7萬，7萬 / 30萬 = 23%回報，對我來講，1-2個月已十分滿足。

2)若賺風險大，我會考慮連租約的賣盤，最好啱啱同舊租客續租，一來租期仲有兩年，二年舊租客較放心會交租。我會搵有5-6%年回報的二手樓，因市場一般租金回報約3.5% - 4%，同上策略，收樓即刻叫代理放盤，以4厘計開價，搵人接手，若短期冇人接，5-6厘月租己cover大部份供款 (一般息口約10%)，每個月只供些少，好化算。
例：買300萬樓計，你一按二按共90%，俾一成即30萬，留10萬流動cash俾將來月供(如適用)，若月租回報6厘(淨租金，全包要扣番出來)，每年收18萬租，每月收1.5萬，月供10%，都只係俾2.3萬左右(粗略計算)，每月俾多8千，10萬後備金都可頂12個月，好穩陣，12個月期間其實你己供咗約28萬(租客同你供當中18萬，你己賺咗呢筆錢)；若你收樓時即時以5%(比市租高些少回報)放出去，即叫價360萬，若成功賣出，賺100萬，扣去消費約15萬，則淨賺45萬，45 / 30萬 = 150%回報，係好和味，呢個可以作中短線玩。

當然，好盤難求，唔好心急，一年都可能預唔到一單。小弟建議，最好就係屋企同區盤開始著手，有時間咪慢慢睇，最緊要知道同預測同區走勢，搵多幾間代理，同佢地搞好關係，有筍盤可能會益你 (因你係投資實客，硬抓實你，保持長期合作嘛！)，同時又可以睇吓邊間盤或代理較好。

說得不錯

不過沒有風險沒有回報，不如考慮長線投資，例如等沙示時才投，現在用錢買股票、債券又如何呢?

終於遇倒一個識投資的人了..... angus 講的手法不錯, 要短炒一定要買二手, 水位亦都係 比市價低10%-15%, 但係大前頭你必需要熟悉呢個屋苑的造價同景觀, 要賺錢就必定要做功課, 因為你要知道個屋苑市場做緊乜野價 (有些特別低價的亦可能係炒家入貨, 不要拿來作準), 山景, 樓景, 海景做什麼價, 然後再向地產代理問盤, 記住, 好多地產都會話無咁平, 無可能, 別被這些說話蒙蔽, 相信成交及相信眼晴, 切忌心急, 但係另一方面如果見倒o岩價的, 如果唔係死過人, 就立刻一二三, 不要考慮過多, 筍盤真係轉頭就無。

君匯港, ........ 你試想想, 你取 330萬, 你打算放售多小? 360?-370? 你知道 360-370萬在帝柏,柏景可以買什麼樓嗎? 呢 d 就係要做功課了, 仲有, 地產友人叫小弟去睇君匯港, 我一去到 6座個現樓示位, 即刻彈出來, 心諗這真是新地樓??? 無諗過會咁細間咁唔足呎, 仲有, 買一手樓要面對的係未來放盤競爭, 你 330萬, 我相信是 3x 樓, 樓上樓下, 有幾多放緊盤你知嗎? 每個市民都係看著那些 5% 睇到尾的好似好著數, 如果三年內放唔倒點搞? 上會? 撻訂? 而且我夠膽講你三年內如果唔係平賣的話係好大機會賣唔出, 除非來多次 97泡沫, 如果唔係都幾難。

不過回應番 angus, 其實本人唔係太相信摸貨, 小弟買左咁多次樓都係件凱旋門可以在樓花期內摸走仲要輸錢, 我覺得你買入任何一件貨你都要上會, 入伙後比幾萬銀裝到靚一靚再用市價放, 咁就好易好易走貨。

本人的投資格言 : 炒樓係炒落後, 唔係炒升

仲有, 你買入的樓係一件貨物, 幫你賺錢的貨物, 不要投放任何感情, 賺倒應賺的錢, 無論海景有多靚都要走貨, 紙上富貴, 只是虛無, 袋得落袋, 才是真正賺錢。