大陸賣樓會有什麼問題及一般事宜是如何的?

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樓宇買賣的管理部門
內地法律規定：樓宇買賣由政府規定的部門管理。這些部門在不同的地方會有不同的名稱, 如廣東省的廣州市、汕頭市、鶴山市、高明市、花都市、番禺市和增城市則稱為國土房管局, 深圳市、珠海市、順德市、連州市稱規劃國土局, 在其他縣市則基本上稱為房地產管理局, 而北京市、上海市是房屋土地管理局。儘管這些行政主管部門的稱謂各式其色, 但他們所擔當的角色都是一樣的, 具體執行管理工作的是他們屬下的房地產交易所。房地產交易雙方須在簽訂買賣合同後, 親身或由代表到房屋所在地的房地產交易所辦理交易鑒證手續, 未經鑒證的私買和私賣行為不受法律保護。這一點也是港人在內地買賣樓宇應當銘記的一個原則。


出售樓宇產權的規定
出售的樓宇, 必須是產權清楚, 證契齊全。界定購買的樓宇是否符合這些條件, 需要注意以下情況：

樓花的銷售必須具備《商品房預售許可証》以及《外銷証》或外銷的批文, 這兩類文件是證明發展商對其出售的樓花擁有合法產權, 以及依法可以預售及外銷的證明。如發展商在樓花售賣時仍未能向客人提供以上的證明, 基本可以認定樓花存在一定的問題, 買家需審慎。

舊樓(這裏所稱的舊樓是指已交付使用並已擁有產權証的小業主的樓宇)樓宇產權比較易辨認, 具有由樓宇所在縣(市) 的房屋主管部門核發的《房屋所有權証》和土地管理部門核發的《國有土地使用証》(在“兩証合一”的地方也可以是兩証合一的文本)即可。

特殊情況, 如發展商持有的《權屬証明書》, 按預售的樓宇建成後, 經驗收合格, 並經過登記後, 由政府有關部門頒發給發展商証明其擁有未售出單位合法產權的証明文件。這種証明書有使用時間及範圍的限定, 遇到這類文件時應注意這點。

除此之外, 發展商出售樓宇時的名義, 資信可靠性和合同的公平性要加以注意。


樓花出售的基本程式及規定
此處所談的基本程式也包括發展商必須辦理的一些手續。樓花的出售一般包括預售申請、簽訂合約、驗收交樓、確權、產權過戶和發證等六個步驟。
預售申請。發展商取得用地、報建等批文後必須申請《預售商品房許可証》, 才可向公眾銷售樓宇, 依《中華人民共和國房地產管理法》的規定, 商品房的預售應當符合下列條件：
已交付全部土地使用權出讓金, 取得土地使用權証書；
持有建設工程規劃許可証；
按提供預售的商品房計算, 投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上, 並已確定施工進度和竣工交付日期。
由縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記, 取得商品房預售許可証明。

為了維護預購人的合法權益, 各地除按上述條件規定外, 對預售條件制定了一些具體規定, 如廣東省還規定發展商須持有建設工程施工許可証, 並已辦理建設工程質量和安全監督手續；對投資金額達到的工程建設進度規定, 三層以下的商品房項目已完成和結構；四層以上的商品房項目, 有地下室工程的已完成基礎及首層結構；無地下室的已完成基礎和四層結構, 才准予預售。


簽訂合約。發展商取得《預售商品房許可証》後, 即依法取得樓花的出售資格。買賣雙方經洽談達成買賣協議並簽訂由政府統一制定、印製的書面格式合同, 對於需要補充的內容雙方可在格式合同的後面附上補充內容, 進一步明確雙方的權利、責任。合約在港簽訂的, 必須經中國司法部委託的香港公證律師見證, 並經中國法律服務(香港)有限公司轉遞後30 天內送當地交易所鑒證、登記備案, 合同始生效。

驗收交樓、產權過戶、發証。發展商將樓宇建成, 經驗收合格, 並向買家交付《住宅質量保証書》和《住宅使用說明書》, 持“權屬證明書”去有關部門辦理產權過戶手續, 產權登記, 核發產權證給買家。

現時, 各省、市針對投訴較多的產權証發放緩慢的問題, 提出了不同的整改方法。廣東省而言, 規定發展商應在樓宇竣工交付使用後30 日內到房管部門辦理產權登記, 購房者則扣下5%的房價款待發展商辦理好房產証後再付清。而房管部門則需在收到發証申請起60 日內核發房產証。

現在全國已制定了有關購買商品房貸款抵押的規定, 各省市亦有具體規定。例如廣州於1995 年12 月25 日頒佈了《廣州市購買商品房貸款抵押規定》。港人在購買廣州的樓宇時, 如需辦理抵押貸款, 必須按該規定辦理。而有必要提醒注意的, 是在簽署抵押合同後, 必需申請辦理抵押登記和在貸款抵押關係終止時辦理註銷登記, 否則有關該樓宇的抵押合同無效, 不能受到法律的全面保護。

關於樓花購買後是否可以轉讓的問題, 大陸各省市的做法不一。上海及廣州、深圳允許轉讓。在廣州, 轉讓時由有關政府部門收取該樓宇應繳契稅的一半作為手續費, 至於徵收增值稅的問題, 按有關規定去處理。廣東省還規定已預售的商品房發展商可以轉讓開發, 但要有三分之二以上的預購人同意。


舊樓的交易程式和有關規定
如前面所講, 舊樓指的是已交付使用並已擁有合法產權証的樓宇。在進行這類樓宇交易時, 須經申請、收件、簽約、估價和過戶幾個程式。

首先是申請, 買賣雙方必須親自(或提供委託書由受託人)持法定的證件如房地產權證、身份證等到交易所辦理申請手續。

第二步由交易所查核檔案並發出徵詢無疑意後, 將雙方證件、房地產權証等有關文件進行登記。

第三步, 買賣雙方簽訂規範合的文本, 並由交易所鑒證。與此同時, 交易所發出交易通告。此通告一般在買賣的物業門前張貼十五天, 主要目的是通知可能對該交易房產主張產權或優先受讓權或認為交易侵犯其合法權益的人, 使其可以在通告的期間內提出異議。

第四步是估價, 由專業的估價人員上門實測並結合樓宇新舊程度、結構, 座落等因素作出價值評估, 評估結果是交易雙方納稅繳費的依據。

最後一步是過戶, 在產權及價格兩個環節的審核無誤後, 給於過戶並核發新證, 註銷舊證。在整個交易的過程中, 雙方應該注意樓宇的現狀與產權契證記載的是否一致, 並應特別留意樓宇的使用性質和交吉的情況；亦應如實申報成交價格, 因為這將涉及以後的增值稅和其他各種稅費的計算, 只有如實申報才可保障雙方經濟利益；還有必須辦理合法的交易鑒證手續, 因為只有合法的交易才受法律保護。


稅費的規定
契稅方面：國家規定是樓宇成交價的3%-5%。但具體執行由各省、交易管理費, 現時廣州的房產交易管理費為成交價的0.8%, 買方負擔直轄市政府規定, 廣東省、上海市政府均規定3%。0.3%, 賣方負擔0.5%。上海市的交易手續費為0.5%。印花稅是按成交價的0.1%計徵, 雙方各徵0.05%。
增值稅由賣方繳納, 全國統一規定在1994 年1 月1 日前簽訂土地出讓合同或房地產轉讓合同的, 以後第一次轉讓房地產時, 免交增值稅之後, 但一方出地一方出資合作建房的, 由於該土地在法律上視為轉讓, 在1994 年1 月1 日前簽訂合建合同的仍免徵土地增值稅, 但以後建成的房產轉讓時則要按有關條例徵收土地增值稅。土地增值稅的具體計算依照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》辦理。


物業管理條例
以廣東省, 按照1998 年10 月1 日起施行的《廣東省物業管理條例》, 物業的管理權由業主委員會行使, 業主委員會委託物業管理公司, 進行物業管理。按規定, 物業已交付使用的建築面積達50%以上, 或已交付使用的建築面積達30%以上不足50%, 且使用已超過1 年的, 應當召開首次業主大會, 選舉產生業主委員會, 物業所在地的物業管理行政主管部門應當指導業主召開首次業主大會。
業主轉讓或出租物業時, 應當將業主公約作為物業轉讓合同或者租賃管理費方面, 已成立業主委員會的, 物業管理服務的收費標準, 由業主委員會與物業管理公司在物業管理委託合同中按照政府指導價約定或由雙方協商確定。物業已交付使用尚未成立業主委員會的, 物業管理服務的收費標準由物業管理公司在政府指導價範圍內提出, 報所在地縣以上人民政府價格行政主管部門核定。對於建設單位未售出的空置物業當分攤物業管理、維修費用, 分攤比例應當不低於收費標準的50%, 但不得因此而增加其他業主的負擔。合同的附件, 對受讓人或承租人具有同等約束力。轉讓人或者出租人應當自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內, 將物業轉讓或者出租的情況告知業主委員會和物業管理公司。

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