碧桂圓．應該何時放才好呢

碧桂園上市後不宜高追
碧桂園上市初期，股價走勢會由供求帶動，難以估計可升至哪個水平，但長線來說，股價最終都會回歸基本面，穩健投資者實不宜參與這個鬥傻遊戲。
港股近期走勢雖然反覆，但新股卻熱浪逼人，其中未招股已成市場熱點的碧桂園，正進行公開招股，並定於4月20日在主板掛牌上市。碧桂園計劃發售24億股股份，佔總股本的15％，集資額100-129億港元。公開發售部分佔10%，或2.4億股，每股招股價介乎4.18元至5.38元，以每手1000股計，計入佣金及手續費，每手入場費為5434.29元。以上限價計算，預測市盈率約21.3倍，該公司並承諾上市後派息比率將不會少於40%。若碧桂園最終以上限定價，公司市值將高達861億元，成為本地市值最大內房股。
將成最大內房股
碧桂園是中國具領導地位的綜合性房地產開發商之一，大部分的資產及業務位於中國境內。公司2006年的銷售額達79億元，樓盤落成量130萬平方米，銷售額位列本港上市的內地房地產公司前5大，落成量則是前3大。集團自1997年開展房地產開發業務，主要是開發大型住宅區項目及銷售各種類型的產品，包括單體住宅、聯體住宅、洋房、車位及商舖。公司亦從事建築、安裝、裝修及裝飾和物業管理業務，以及開發和管理若干項目內的酒店，為項目內的房地產提供配套服務和增強升值潛力。
公司的住宅項目一般處於大城市的新城區和近郊以及中等城市的中心區，客戶群以廣東省居民為核心，同時輻射到港澳地區及鄰近省份居民的需求。截至2007年1月31日，公司有27個發展項目分別處於不同發展階段，當中有22個位於廣東省，其餘5個項目位於其他省份。
截至2007年1月31日，公司的所有項目中已竣工總建築面積為6,487,647平方米，建成37,705個單位，預計可容納150,000人口，未完成開發的總建築面積為4,821,421平方米，持有用作未來發展物業有關的總建築面積為13,320,234平方米。
在2004年、2005年及2006年這三個年度，公司的淨利潤分別為2.37億元、5.89億元及15.19億元人民幣。公司預測今年盈利將不少於40.10億元人民幣，較2006年增長1.64倍。保薦人摩根士丹利及瑞銀更預期明年盈利仍可錄得高增長，分別達到50億元人民幣及56.76億元人民幣。
散戶中籤率偏低
今次碧桂園新股認購獲得城中富豪大力支持，「順德鄉里」恒基地產主席李兆基和新世界發展主席鄭裕彤，各擲10億港元認購新股。中信泰富的榮智健、嘉里集團的郭鶴年及新加坡淡馬錫控股，亦分別認購約值5億元新股。上述五名企業投資者持股約佔公司發售股數的三成半，有關股份將設有一年禁售期。
承銷團消息人士表示，截至4月2日，國際配售已有10倍認購，而4月4日公開招股後第2日，輝立、新鴻基、凱基、時富及耀才等多間證券行均表示，碧桂園的孖展借貸已經滿額。市場估計，單是7家主攻散戶客的本地經紀行，借出的孖展已接近480億元，相當於公開發售超額36倍。
不過，碧桂園今次公開招股，分配基準與過往新股稍有不同，雖然初步公開發售的比例仍然是10%，但若超額100倍或以上，比例亦只提高至20%，大幅少於慣常的50%。故證券界普遍認為，在僧多粥少的情況下，借孖展大額認購其實並不划算。信誠證券董事連敬涵便指出，由於預期碧桂園的中籤率不高，用現金認購會較為划算。
假設今次碧桂園公開發售部分剛好超額100倍，亦只有48萬手（24億股×20%÷1000）分配予散戶。而分配予A組（認購額不多於500萬元）及B組（認購額超過500萬元）申請人的手數各佔一半，即24萬手。理論上，只要多於24萬人小注申購，便不能做到一人一手，這還未計算認購額多於一手但不超過500萬元的申請人，可能會獲分配多於一手的因素。當然，若發售部分超額多於100倍，小股民獲抽中的機會將會更小，而且在近期本港銀行同業拆息持續上升之下，用孖展認購的成本不低，投資者在入「大飛」申請前宜作三思。
估值過高受質疑
至於碧桂園的估值方面，部分市場人士質疑其估值過高，因碧桂園現時每股定價為4.18至5.38元，以瑞銀集團提供碧桂園的2007年底每股資產淨值(NAV)計算，招股價較NAV有4.5%至35%的溢價，高於本港上市的同類股份，故不少分析員都認為，其定價十分進取。不過碧桂園主席楊國強則解釋，碧桂園的業務發展速度及企業規模，皆優於同業，故招股價屬於合理水平。
另外，部分業內人士表示，碧桂園所擁之土地，位置未見突出，就算在廣東，亦不是屬於深圳和廣州市區的土地，大部分是位於郊區或三線城市。亦有報道指出，目前碧桂園名下的酒店、度假村等均未進入有盈利階段，正常的資產效率很低，但鶴山、江門、增城等固定資產的估值卻甚高。此外，碧桂園以大力發展郊區起家，成立10年，仍然是用低價圈地、囤地然後開發的運作模式，主要是靠賺取土地增值。
追新股漸失理性
不過，這種模式未來要面對三大挑戰。第一是郊區開發的核心模式轉變，現時集團要像過去10年般在郊區大面積囤地已相當困難，尤其在一、二線城市。第二是集團的跨區域運營能力，碧桂園以往主力在中山和順德等地區發展，將來要在外省套用在廣東省所用的發展模式，可行性將會受到考驗。第三是集團上市後將增加大量市區土地，管理層要處理這樣龐大的資產規模，效率有多高仍是未知之數；此外，如何調整資產結構，也是該公司未來要面對的問題。
因此，綜合以上資料，筆者認為投資者在碧桂園新股認購時以「真金白銀」大手申請當然沒有問題，但若在上市後才在市場高追，純以基本因素而論，不如選擇買入其他已上市的內地房地產股，獲利機會更大，風險亦會較低。當然，碧桂園上市初期，股價走勢會由供求帶動，難以估計可升至哪個水平，但長線來說，股價最終都會回歸基本面，穩健投資者實不宜參與這個鬥傻遊戲。而且，現時股民追捧新股已開始失去理性，筆者已隱約看到有泡沫的現象，大家在容易賺錢之餘，上市後才高追新股還是小心一點比較穩妥。

碧桂園上市後不宜高追

碧桂園上市初期，股價走勢會由供求帶動，難以估計可升至哪個水平，但長線來說，股價最終都會回歸基本面，穩健投資者實不宜參與這個鬥傻遊戲。

港股近期走勢雖然反覆，但新股卻熱浪逼人，其中未招股已成市場熱點的碧桂園，正進行公開招股，並定於4月20日在主板掛牌上市。碧桂園計劃發售24億股股份，佔總股本的15％，集資額100-129億港元。公開發售部分佔10%，或2.4億股，每股招股價介乎4.18元至5.38元，以每手1000股計，計入佣金及手續費，每手入場費為5434.29元。以上限價計算，預測市盈率約21.3倍，該公司並承諾上市後派息比率將不會少於40%。若碧桂園最終以上限定價，公司市值將高達861億元，成為本地市值最大內房股。

將成最大內房股

碧桂園是中國具領導地位的綜合性房地產開發商之一，大部分的資產及業務位於中國境內。公司2006年的銷售額達79億元，樓盤落成量130萬平方米，銷售額位列本港上市的內地房地產公司前5大，落成量則是前3大。集團自1997年開展房地產開發業務，主要是開發大型住宅區項目及銷售各種類型的產品，包括單體住宅、聯體住宅、洋房、車位及商舖。公司亦從事建築、安裝、裝修及裝飾和物業管理業務，以及開發和管理若干項目內的酒店，為項目內的房地產提供配套服務和增強升值潛力。

公司的住宅項目一般處於大城市的新城區和近郊以及中等城市的中心區，客戶群以廣東省居民為核心，同時輻射到港澳地區及鄰近省份居民的需求。截至2007年1月31日，公司有27個發展項目分別處於不同發展階段，當中有22個位於廣東省，其餘5個項目位於其他省份。

截至2007年1月31日，公司的所有項目中已竣工總建築面積為6,487,647平方米，建成37,705個單位，預計可容納150,000人口，未完成開發的總建築面積為4,821,421平方米，持有用作未來發展物業有關的總建築面積為13,320,234平方米。

在2004年、2005年及2006年這三個年度，公司的淨利潤分別為2.37億元、5.89億元及15.19億元人民幣。公司預測今年盈利將不少於40.10億元人民幣，較2006年增長1.64倍。保薦人摩根士丹利及瑞銀更預期明年盈利仍可錄得高增長，分別達到50億元人民幣及56.76億元人民幣。

散戶中籤率偏低

今次碧桂園新股認購獲得城中富豪大力支持，「順德鄉里」恒基地產主席李兆基和新世界發展主席鄭裕彤，各擲10億港元認購新股。中信泰富的榮智健、嘉里集團的郭鶴年及新加坡淡馬錫控股，亦分別認購約值5億元新股。上述五名企業投資者持股約佔公司發售股數的三成半，有關股份將設有一年禁售期。

承銷團消息人士表示，截至4月2日，國際配售已有10倍認購，而4月4日公開招股後第2日，輝立、新鴻基、凱基、時富及耀才等多間證券行均表示，碧桂園的孖展借貸已經滿額。市場估計，單是7家主攻散戶客的本地經紀行，借出的孖展已接近480億元，相當於公開發售超額36倍。

不過，碧桂園今次公開招股，分配基準與過往新股稍有不同，雖然初步公開發售的比例仍然是10%，但若超額100倍或以上，比例亦只提高至20%，大幅少於慣常的50%。故證券界普遍認為，在僧多粥少的情況下，借孖展大額認購其實並不划算。信誠證券董事連敬涵便指出，由於預期碧桂園的中籤率不高，用現金認購會較為划算。

假設今次碧桂園公開發售部分剛好超額100倍，亦只有48萬手（24億股×20%÷1000）分配予散戶。而分配予A組（認購額不多於500萬元）及B組（認購額超過500萬元）申請人的手數各佔一半，即24萬手。理論上，只要多於24萬人小注申購，便不能做到一人一手，這還未計算認購額多於一手但不超過500萬元的申請人，可能會獲分配多於一手的因素。當然，若發售部分超額多於100倍，小股民獲抽中的機會將會更小，而且在近期本港銀行同業拆息持續上升之下，用孖展認購的成本不低，投資者在入「大飛」申請前宜作三思。

估值過高受質疑

至於碧桂園的估值方面，部分市場人士質疑其估值過高，因碧桂園現時每股定價為4.18至5.38元，以瑞銀集團提供碧桂園的2007年底每股資產淨值(NAV)計算，招股價較NAV有4.5%至35%的溢價，高於本港上市的同類股份，故不少分析員都認為，其定價十分進取。不過碧桂園主席楊國強則解釋，碧桂園的業務發展速度及企業規模，皆優於同業，故招股價屬於合理水平。

另外，部分業內人士表示，碧桂園所擁之土地，位置未見突出，就算在廣東，亦不是屬於深圳和廣州市區的土地，大部分是位於郊區或三線城市。亦有報道指出，目前碧桂園名下的酒店、度假村等均未進入有盈利階段，正常的資產效率很低，但鶴山、江門、增城等固定資產的估值卻甚高。此外，碧桂園以大力發展郊區起家，成立10年，仍然是用低價圈地、囤地然後開發的運作模式，主要是靠賺取土地增值。

追新股漸失理性

不過，這種模式未來要面對三大挑戰。第一是郊區開發的核心模式轉變，現時集團要像過去10年般在郊區大面積囤地已相當困難，尤其在一、二線城市。第二是集團的跨區域運營能力，碧桂園以往主力在中山和順德等地區發展，將來要在外省套用在廣東省所用的發展模式，可行性將會受到考驗。第三是集團上市後將增加大量市區土地，管理層要處理這樣龐大的資產規模，效率有多高仍是未知之數；此外，如何調整資產結構，也是該公司未來要面對的問題。

因此，綜合以上資料，筆者認為投資者在碧桂園新股認購時以「真金白銀」大手申請當然沒有問題，但若在上市後才在市場高追，純以基本因素而論，不如選擇買入其他已上市的內地房地產股，獲利機會更大，風險亦會較低。當然，碧桂園上市初期，股價走勢會由供求帶動，難以估計可升至哪個水平，但長線來說，股價最終都會回歸基本面，穩健投資者實不宜參與這個鬥傻遊戲。而且，現時股民追捧新股已開始失去理性，筆者已隱約看到有泡沫的現象，大家在容易賺錢之餘，上市後才高追新股還是小心一點比較穩妥。

參考資料:
http://www.takungpao.com/

回答者 ：衍豐 [碩士級 1 級]
回答時間：2007-04-21 14:34:40 檢舉



我明白樓上網友的觀點，但不同意現時是高追的說法，反而現時應該是趁低吸納！

現時最值得吸納的是碧桂園（２００７），不用看什麼市盈率，前景等，因為大市值的公司，因為單從以下因素足以另它短期急升！

首先，碧桂園（２００７）上市集資８００幾億，是以招股價計算，已超過中國海外（６８８），成為中國內地房地產股中市值第一，極具龍頭概念．

第二，由於市值大，會引致其他大行會為他發行備兌認股證，又可以炒一轉！

第三，亦由於市值大及龍頭概念的因素，很快又會成為某某指數的成份股，又可以炒一轉！

第四，上市當日，適逢市場憂慮內地加息及宏觀調控，上市才會以＄７開第一口價，所以上市當天是適逢壞消息，加上當日是有很多抽到一手的散戶沽貨，很多大戶都未收夠貨亦不上抽高買貴野，現時股價九成九都是今年的低位或以後幾年的低位！上市適逢壞消息，實是天賜入平貨良機，切記把握！

第五，市值已是第一，第二的中國海外（６８８）已成為染藍的黑馬，碧桂園（２００７）的染藍，看似指日可待！

所以星期一至星期二仍有散戶沽貨時，包括閣下在內，是極佳入市良機．否則，當大戶收夠貨，要做以上動作，如發行備兌認股證及入某某成份股，再加上貨源開始歸邊時，想係＄８樓下再買真是冇可能！

入市位方面，上市當日由＄７直上＄７．２左右曾經停一停，之後剷上＄７．３５後，可能有大量即日鮮走人，回至＄７．２又插唔落，可見＄７．２是支持位，上日收＄７．２８，入市風險現時好細，但回報應該可以短線見＄８樓上，建議積極吸納！

當然，高位當然要走，但現時大戶都未收夠貨，大行亦未做以上動作，更加是未炒過，何以說現時是高位，看看中交建（１８００），建行（９３９）．．．等大市值公司的走勢就知道得一清二楚了！

而家買碧桂園，可能給你一個五星級的家！

YOKI WONG

我明白樓上網友的觀點，但不同意現時是高追的說法，反而現時應該是趁低吸納！
現時最值得吸納的是碧桂園（２００７），不用看什麼市盈率，前景等，因為大市值的公司，因為單從以下因素足以另它短期急升！
首先，碧桂園（２００７）上市集資８００幾億，是以招股價計算，已超過中國海外（６８８），成為中國內地房地產股中市值第一，極具龍頭概念．
第二，由於市值大，會引致其他大行會為他發行備兌認股證，又可以炒一轉！
第三，亦由於市值大及龍頭概念的因素，很快又會成為某某指數的成份股，又可以炒一轉！
第四，上市當日，適逢市場憂慮內地加息及宏觀調控，上市才會以＄７開第一口價，所以上市當天是適逢壞消息，加上當日是有很多抽到一手的散戶沽貨，很多大戶都未收夠貨亦不上抽高買貴野，現時股價九成九都是今年的低位或以後幾年的低位！上市適逢壞消息，實是天賜入平貨良機，切記把握！
第五，市值已是第一，第二的中國海外（６８８）已成為染藍的黑馬，碧桂園（２００７）的染藍，看似指日可待！
所以星期一至星期二仍有散戶沽貨時，包括閣下在內，是極佳入市良機．否則，當大戶收夠貨，要做以上動作，如發行備兌認股證及入某某成份股，再加上貨源開始歸邊時，想係＄８樓下再買真是冇可能！
入市位方面，上市當日由＄７直上＄７．２左右曾經停一停，之後剷上＄７．３５後，可能有大量即日鮮走人，回至＄７．２又插唔落，可見＄７．２是支持位，上日收＄７．２８，入市風險現時好細，但回報應該可以短線見＄８樓上，建議積極吸納！
當然，高位當然要走，但現時大戶都未收夠貨，大行亦未做以上動作，更加是未炒過，何以說現時是高位，看看中交建（１８００），建行（９３９）．．．等大市值公司的走勢就知道得一清二楚了！
而家買碧桂園，可能給你一個五星級的家！
YOKI WONG
圖片參考：http://hk.yimg.com/i/icon/16/5.gif

現在把手頭上的股票沽出,因為每手有1700元,袋袋平安.....日後在入貨...