法拍屋的問題~~房地產達人請進

１.選購法拍屋動機

˙衡量購屋主因˙

如為自住，首先要考慮的是自備款是否已準備好，其次再衡量租與買何者划算，尤其目前行政院最新一波優惠貸款低利率，激勵經濟景氣復甦，的確有不少消費者因此而轉租為買。至於基於投資動機而參與者，則應仔細計算資金成本與投資報酬，並兼顧未來房價漲跌趨勢之後再做決定。

˙首重地段區位˙

眾所皆知，地段區位乃購屋之不二法門，其不僅兼俱進可攻、退可守之優點，更不虞二手市場無人接手，而除了交通便利性之外，更可以出租率與租金水準作為衡量之基本依據。

˙管理維護良好˙

建物價值之高低與管理維護之良窳有絕對之關係，此可由中庭、地下室、樓梯、電梯之管理維護，以及一樓與屋頂是否有違章建築即可輕易檢視。拍賣屋雖然具有價格便宜之特性，惟應注意其間所潛藏之瑕疵，尤其更應避免選購工業住宅、夾層屋、重疊別墅甚或公設比例太高之產品。

２.法拍屋基本特性


˙低於市價行情˙

法院強制拍賣的不動產，隨著拍次流標逐漸遞減拍賣底價，一般本次拍賣底價均為前次流標價打八折，購買者多以低於市價行情進場投標。


˙標場公正公開˙

現行法院拍賣之過程極為公開，任何人只要有足夠的資金，依循正確投標步驟皆可參與標購，取得不動產。


˙產品差異性大˙

由於拍賣之不動產區段，有的可能位於黃金地段，當然也可能在乏人問津的偏遠地帶，因此標購之前應仔細評估分析，以免失誤。


˙產權法院保障˙

法拍屋是透過法院民事執行處公開進行拍賣，因此產權之移轉當可確保。

３.法拍屋優點缺點

˙優點˙

價格較低

因為法院執行拍賣的不動產，都是要求立刻變現以清償債務，為能順利標售，價格都以低於市價的一至二成為底價，萬一流標，法院依職權可再次降低20％進行拍賣不成的話再降20％，直到拍定為止。

產權保障

法拍屋是經由法院民事執行公開進行拍賣，產權移轉較有保障，並且迅速一般在拍定後七日內繳足價款，即可取得權利移轉書。即使因其遭拍賣之標的物是因財務糾紛所致，日後有所議，也不影響產權取得。 市場公開任何人只要有足夠資金，即可循正確投標步驟參與標購。

˙缺點˙

風水迷信

因遭受拍賣的房子大多發生過財務問題，以民間信仰而言，都懷疑該房屋風水不佳問題難克服，常有陰影存在，為避免此種困擾，最好在參加標售前先去除疑點。

破壞房屋

萬一屋況遭債務人（現住人）破壞房屋，購屋者可依據民法第八百十一條有關「動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。」之規定，請求原屋主負責賠償毀損。

2007-04-08 02:34:07 補充：
什麼是「法拍屋」 :

購買法拍屋一直有很多潛在誘因吸引欲購屋的消費者，但是購買法拍屋的程序與諸多需要處理的法律事宜又常常令許多人望而卻步，甚至令有些已購買問題法拍屋之購買者頭痛不已，為了能讓您更清楚了解購買法拍屋的程序與各種注意事項，以下將簡單說明購買法拍屋時需要注意的幾項重點，以方便欲購買法拍屋的網友能更進一步認識『法拍屋』，進而買到一間符合您本身需求的法拍屋。由於法院進行拍賣不是以牟取利潤為目的，所以通常拍賣價格會比市場行情價格低，因而吸引越來越多人選購法拍屋。

2007-04-08 02:36:02 補充：
u 低於市價－法拍屋為求順利賣出，通常訂出的拍賣底價會比市價低1~2成，如果第一次拍賣流標，會再降低拍賣底價重新拍賣，一般狀況降20%，再拍賣不成再降20%，因此有時甚至可以用不到市價一半的價格買到房子。例如：法院拍賣一棟市價500萬元的房子時：

第一次拍賣底價 ＝ 400萬 → 流標後 →

第二次拍賣底價 ＝ 400萬 * 80 % ＝ 320萬 → 流標後 →

第三次拍賣底價 ＝ 320萬 * 80 % ＝ 256萬。

u 產權確定－法院拍賣的房子，一旦拍定，七天內繳足價款後，就可以取得權利移轉證書，產權絕對清楚，不會有產權不清的糾紛。

2007-04-08 02:38:49 補充：
法拍屋可以買嗎 :

法拍屋是人人都能買的，只是由於過去資訊較不公開，造成被少數人壟斷把持的現象，但近年來由於法院作業的公開化，法拍屋已經為一條愈來愈多人嘗試的購屋途徑。但是法拍屋必須遵循一定的購買程序。所以，在進入法拍市場之前，你必須先具備下列購買法拍屋的必備4項條件：

1. 充裕的資金調度－
2. 熟悉市場行情－
3. 了解法拍程序－
4. 充分掌握資訊－

對於整個法拍市場資訊的掌握，乃至於各個環節的法令、程序，到得標後使用權的取得方法，都要能充分掌握，多了解一分，你的勝算就比別人多一分。

2007-04-08 02:39:41 補充：
購買法拍屋的投標流程：
1. 選擇適合的法拍屋－蒐集法拍屋的資訊 ，找尋符合自己需求的法拍屋，再決定投標
2. 調查房屋狀況－決定要買的法拍屋後，就必須對房子的地點、屋況、產權狀況、使用情況等資料進行調查；你可藉由查封筆錄、建物及土地登記謄本、地籍圖謄本等資料來做了解，進一步你還必須實地查看。
3. 評估財力－購買法拍屋需要在7天內繳清所有價款，因此一定要事先將標購法拍屋所需的資金準備好。
4. 決定投標價－評估完所有房屋的資料後，接下來就要評估應該要出多少錢才能標到。
5. 投標－實際到法院進行投標的程序，對於各個程序的細節都不能出錯，否則之前的準備就功虧一簣了，開標後當場就會知道得標與否。

2007-04-08 02:41:36 補充：
拍賣案件點交狀況有以下五種：

u 可確定點交 : 拍定後一定點交, 問題單純。
u 有條件點交 : 拍賣筆錄如有：「債權人陳報空屋，若屬實則點交，投標人應自行查明」，即此種, 要小心。
u 確定不點交 : 有租約, 不點交, 買到當時也不能用。
u 點交變不點交 : 筆錄註明點交，但拍定後有第三人主張有租賃關係，法院改為不點交處理。
u 不點交變點交 : 筆錄為不點交，只要做好保全防護程序，待取得移轉證書即可自行進入。

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一般而言，自住型購屋者以不超過家庭所得支出之1/3來負擔房貸是在可以容許的範圍內，也具有相對的安全性。另一方面，我們也可以參考該房屋附近人口結構、公園綠地、學校環境等因素，來衡量是否值得進場購買或投資。

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購買法拍屋應注意事項

‧拍賣類別‧

首先應注意的是拍賣標的物究竟為土地房屋合併拍賣，或只拍賣土地或只拍賣房屋必須辨認清楚，以免標的物之混淆而影響利用價值。

‧點交與否‧

若是法院負責點交，則法院有義務將其騰空後當場交給承買人，此對購屋者而言當較有保障，如不負責點交，則無論房屋遭佔用或有租賃契約存在，都是相當麻煩的一件事。

‧租賃關係‧

不動產遭查封前已出租給第三者，則租賃關係若屬實存在，依據民法「買賣不破租賃」之原則，購屋者需俟租約期滿方有收回權利，若該租賃關係為不定期契約，則需考量買屋後使用權之問題。

‧增建違建‧

法院公告上如註明「未經登記」即表示該建物多半為違章建築，若為點交案件也只有使用權 ，亦沒有所有權狀。因此對於違建部分，應注意其計算價金是否合理等相關問題。

‧總價決標‧

建物與土地合併標售在分別標價時，可將土地部分之底價做填高價金，而房屋部分僅以公告底價填寫，若拍賣公告上土地底價低於當年期公告現值，即有冲抵增值稅及墊高拍賣總價金，幫助得標勝算，可謂一舉兩得。

‧優先購買權‧

標購法拍屋前須先查明是否有土地共有人、地上權人、基地所有權人等優先購買權人存在，以免因其提出優先購買權之主張而白忙一場。

‧風水迷信‧

法拍屋常因財務問題而來，在國人普遍重視風水之情況，對購買法拍屋決定自住者，勢必先有一番認知，方不致為風水所擾。

‧年久失修‧

法拍屋通常經過查封、拍賣、拍定、點交等程序， 時間冗長，屋內可能因無人居住，或內部陳設裝潢年久失修，標購者於拍賣前應親至現場實地查看，多方暸解是否値得投標。

　

點交時間流程

一、拍定7日內繳清尾款。

二、繳清尾款7至10日取得「不動產移轉証書」。

三、收到「不動產移轉証書」後即可申請第一次點交。

四、申請的一次點交7日後，可收到法院發出點交通知（正本送債務人、附本送拍定人，限十五日內現住人自行搬遷交屋）。

五、第一次點交通知15日內未見債務人交屋，再申請第二次點交（現場履勘）。

六、申請第二次點交7日後，可收到法院發出定期履勘通知（約一個月），履勘時再協調債務人交屋。

七、履勘協調債務人交屋期限屆至仍不為交屋，再申請的三次點交。

八、法院發出定期強制執行通知（約一個月，強制執行現場時，法官通常會勸導雙方達成協議，或法官下令債務人強制遷）。



如何辦理點交


˙點交之程序˙

拍定人或承買人取得拍定物之權利移轉證明後，即可向法院申請點交拍定物。 法院接到拍定人或承受人申請點交狀後，法院依強制執法第一二四條，執行名義係命債務人交出不動產而不交出者，執行法院得解除債務人之占有，使歸債權人占有，如債務人於解除占有後復占有該不動產者，執行法院得依聲請續為執行。實務上，點交之程序如下：

一、法院發執行命令，令債務人於十五天內自動履行搬遷。

二、期滿未自動履行者，定期勘查現場。

三、勘查後，如債務人仍拒不遷讓，則發執行命令。定期強制執行（通常十天至二十天）。

四、執行期日，法院派人至現場強制執行，解除債務人之占有，將標的物點交於拍定人。



選擇代標公司應注意事項

‧合法公司‧
可登門查看是否有設立營利事業登記證，如無登記地址而為個人經營，容易產生問題。再則可打聽業界較具知名度之貸標公司，以免於點交發生問題時求助無門。

‧服務專業‧
代標業者是否具備不動產經紀人、地政士資格，就標購法拍屋整個流程提出計畫。如搜尋條件及搜尋物件、對欲投標物件進行詳細查證、投標金額研議、貸款及融資管道協助，並對點交與否極可能出現問題提供專業意見，整個過程並應訂立契約。



‧收費方式‧

一、法拍業者為攬業績多提供標不到不收費吸引顧客。

二、投標前為保障自身權益，應與業者協議按繳交尾款、過戶、點交、交屋等方式分段付款。

三、注意服務的品質與費用的收取是相對的，一般收費應以拍賣底價(非得標金額)的3～5％較為合理。