想買二手樓 !!

閣下想買二手居屋或私樓, 本人相信閣下所指的是自由市場的居屋, 如果係咁,一般樓齡低於 25-30年的都可以向銀行申請 95% 按揭, 而99.9%按揭, 則有小小取巧, 因為佢係幫你在 95% 按提之後的其他買樓經常性雜費按埋一個 loan 到而最高則不超過買入價或銀行估價的99.9%(低者為準), 而一般在沒有其他負債或一些經常性支出的情況下, 超過九成的按揭大多數銀行都會以入息的 45% 作為供款上限地去批核, 如閣下月入萬五,而又要為新買入的物業作九成以上的按揭, 那麼, 你每月的供款最好不要超過$6750。基於閣下的儲蓄不多,你要比較小心地預算你的經常性支出,除了必需要付的佣金,律師費,厘印之外,還要計算水電煤按金,物業的裝修費用, 我建議閣下只能購入不超過130萬的樓宇, 為何, 可以看一看以下的物業支出表 :

以130萬計,
首期 : 65,000 (95%按揭)
律師費 : 約 5-6千
佣金 : 13,000 (樓價1%)
厘印 : 100
水電煤管理費按金 : 約5000
總支出約 : 89,100

那麼還剩下萬多圓可作添置少量加俬

而每月供款, 若以 30 年計,每月供約 6700 (連95%按揭保費)
剛好合乎95% 按揭的收入要求

如當投資的話, 私樓和居屋, 其實閣下要著眼的並不是他的質素, 而是該屋苑的供求和周邊樓宇的供求而作選擇, 如果各位讀者有去開睇樓的話, 你們會發覺原來私人樓的放盤大多數會比居屋的多, 買家可能會覺得不錯, 因為可以多作比較, 但是, 其實各位有沒有諗過背後的含意? 居屋的放盤量小, 是因為當中大部份是用家, 他們一生人只能買一次居屋, 很多什致是放棄公屋而換取居屋的,所以大部份如非必要的都唔會賣樓,但是,居屋的成本和價格都較商宜,其實是吸引倒不小上車客的,因此,其實香港好多居屋屋苑都會出現供不應求的情況,一個這樣的市場,閣下會覺得他的保值潛力低嗎? 你要記住,平買平賣,貴買貴賣這個道理。居屋用戶買入時的成本不高,所以他賣的比私人樓平仍能"維倒皮",加上供應不多,就會令買家很易賺錢(就算不賺錢亦能保值),而如果閣下有跟地產公司睇私人屋苑的話, 我相信大部份走倒腳披也未睇完, 試想一下,如果閣下要放盤是, 你市場上的競爭者有多少? 所以, 一層樓是否適合投資, 並不能以他是否居屋而一概而論,要看的,是他們的供求。還有本人的小小心得, 其實投資亦有分長線,中線,短線, 買來自住的或長線收租的可以算是長線, 中線的是買回來收一兩年租再賺取升幅的是中線,而短線的則是短炒, 通常中長線的投資的比較著重於該物業市場的供求問題而去選購樓宇, 而短炒的, 則還要對該物業市場樓價的熟識, 例如閣下看中了將軍澳的居屋, 那裡普遍成交兩房價錢約為 120萬一間 (為平均價,而不是個別屋苑價), 常市場有一些 100萬左右的兩房放出來, 如果物業的質素不是特別差 (如一樓,向垃圾房等),其實是可以買入的,因為短炒的含意,並唔係要買入單位等升,而是要買入比市價平的物業,而以市價沽出,再加上該區新居屋其實亦不是很多供應(因為一般補地價較舊的貴), 所以很大機會會為閣下賺取很多的利潤, 至於要如何在市場上吸納這些"筍盤",則個人認為你要跟多一點該區的地產打交道,以高佣金吸引他們比筍盤你, 以上是本人於投資物業的小小心得, 亦可以說是經驗, 要緊記, 賺錢不是易事, 不要看倒別人買倒平盤, 其實別人在背後負出的有多少, 很多人可能不知道。

p.s. 記得大部份銀行都有罰息的,如要短炒獲利的話,記得要計埋入成本內

以首期30%計，你只可賣卅萬左右的樓，在香港基本上是賣不到什麼樓，但若以5%計，則可賣近200萬的樓，一般新樓都可以用這首期賣，跟著還有2年免供等優惠，100-150萬如果分25-30年都係可以供到。
但本人不建議因賣樓做成自己太大壓力，而且每月按款用左一半，其他生活要節衣縮食，更沒有儲蓄的可能，所以便一直供到廿五至卅年，唔知係幫層樓打工定係幫銀行打工，萬一有什麼變化，可能會變銀主盤。
所以都係儲下錢先，起碼都有3厘，好過每月比息5.5以上給銀行，儲到近30萬，才再考慮賣樓，如果可以的話，村屋都是一個好選擇，只要耐心選擇，也有一些交通方便，環境好的。

您好，有冇考慮於村屋，我不是地產，間屋一年前我新起，現時我自己居住400呎左右，內有梯上第二層，1000幾呎花園，又靜空氣又好，您可睇間屋，比自己出去租層屋住好，又唔哂交租，只要每年交300元地租差响，我可以send相給你，也我聯絡[email protected] 祝您心想事成。

其實居屋因為無論建築用料 , 物業設施 , 屋苑配套設施(例如會所,園林,
泳池等)都比唔上私人樓 , 所以樓價會比私人樓平 , 假設你首期預算有
限 , 但又雖要大的0既居住面積 , 就可能要選擇居屋
最少要付多少首期呢 ?
方間有財務公司提供9成9按揭 , 即1%首期 , 但批核方面好嚴 , 比較普遍的可選擇按揭保險 , 做 75%-95%按揭 , 要留意供款年期越長 , 按揭成數越高保費越貴
儲蓄約十萬，收入萬五，要供幾錢呢　？
銀行一般會用你入息0既一半做標準 , 即係以你入息計每月最多可以供款 $7500元 , 但$7500元已包括你所有其他還款如稅貸,供車,私人貸款等還款. 例如你有私人貸款每月需還款$1500元 , 即你可以供樓的款項只有 $6000元 , 以現時利率計( P-3%) 每借10萬 , 供25年計每月還款要 $570.1元
係咪買私樓始終好過居屋，如當投資的話　？
其實最緊要係你睇個樓市升定跌 , 同你買入單位個價錢 , 如果有好平0既單位 , 買居屋都無彷 , 要多的做功課 , 好似查成交呀 , 睇多的盤比較清楚 , 買樓係一個好重大0既決定 , 唔好決定得太草率 .
圖片參考：http://hk.yimg.com/i/icon/16/50.gif

嘩!! 好難答

(1) 無得你想, 咩樓都唔得; 比心機做下野啦!!

(2) 試想
(i) 第一筆必須付樓價30% + 律師費 + 地產佣金 + 裝修 + 其他什項支出
(ii) 即係: 如果樓價30萬x30% = 9萬 ; 其餘1萬 <都唔夠比其他費用>
去邊度搵30萬既樓?? 深圳都無
(iii) 先攪掂第一筆先啦

(3) 有d係公屋<已由住戶自己購買>間中有好少數發左達, 會攞出厘賣,
不過好少好少.......

(4) 私樓??? 必須把你的儲蓄 = 60萬 (200萬x30%)
or 你自己計下啦

(5) 有咩唔明, 再 e-mail : [email protected] 比我