詳細講講碧桂園

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集資額最大的內地房地產股碧桂園，據其保薦人之一的瑞銀集團估計，其估值介乎 700億元至 890億元。據市場消息透露，碧桂園初步計劃於本月 29日至 4月 4日公開招股，復活節假期之後掛牌。

瑞銀研究報告指出，碧桂園 06年的銷售額達 79億元（人民幣．下同），樓盤落成量 130萬平方米，銷售額位列本港上市的內地房地產公司首 5大，落成量則是首 3大。該行預期， 2008年碧桂園的落成量，將大增至 300萬平方米，毛利率上升至 40％（ 06年為 33%）， 08年全年純利會由 06年的 15.19億元，大升至 56.76億元。碧桂園另一保薦人為摩根士丹利。

最貴中資地產股

瑞銀認為，由於碧桂園屬於一線內地房地產股，現時本港上市的同類股份， 08年平均預測市盈率約 14倍，因此得出，碧桂園的估值應介乎 700億元至 890億元，較 07年的資產淨值 640億元，有 10％至 40％的溢價，以上計是柏港最貴的中資地產股。

據了解，包銷商會在本月底開始進行路演，具體招股價範園有待落實，但消息人士指出，碧桂園今次將發售 24億股，佔總股本的 15％（即總股本為 160億股），集資額約 12億美元，相當於 93.6億港元，以此推算，碧桂園每股招股價，可能會在 3.9元水平，以瑞銀對碧桂園的淨資產值（ NAV）為 640億元，即相當於每股 NAV為 4元，即招股價較 NAV只有約 2.5％的折讓。

不過，消息人士估計，承銷團會定出一個較大的招股範圍，令股價對 NAV的折讓，亦會在某個較大的範圍之內。可與碧桂園直接比較的股份將是雅居樂（ 3383），以雅居樂昨天的收市價計算，其 08年的市盈率為 10.7倍，股價較 NAV的折讓為 23％。但保薦人認為，碧桂園的規模比雅居樂大，故定價應可以高於雅居樂。

有趣的是，碧桂園現時的股權分佈，公司的創辦人兼主席楊國強（ 52歲），現時並未無持有股權，但其年薪是董事之中最高， 06年的年薪為 146萬元。反而其年僅 25歲的女兒、公司執行董事楊惠研，持有 70％股權，是公司最大股東。

楊惠研開辦一間名為國華紀念中學，這是一間免學費的慈善中學，每年經營費用 3000萬元，其營運資金來自學校周邊的物業發展收益。瑞銀證券指出，這個大股東的私人項目，可能對碧桂園附近的樓盤構成競爭。

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