比較2778 / 808 /435 那隻投資價值高？

冠君產業信託 (2778.HK)



總收入較原來預測高出9.8%。正如管理層於2006年5月所預示，中環商業區商廈市道持續暢旺，基金單位持有人因而受惠。在有關期間，共租出樓面約137,000平方呎，將項目的出租率由2006年2月的86.6%提高至年終的96.2%。

營運支出則較原來預測低5.8%，主要原因是原有租戶新租用的面積有關經紀佣金較低，另外由於出租速度較預計為快，業主須要負擔的空置樓面差餉亦相應減少。

花旗銀行廣場所簽的面積較細的租約中不少是新在香港成立的公司。而值得注意的是大部份新租出的樓面都是原有主要租戶業務擴充所帶來的需求，從而進一步加強了這些主要租戶在項目內所佔的比重。其中一個租戶在擴充樓面的同時，更將它的租約年期加長。結果是最大的三個租戶現時共佔物業總出租面積的49%，即超過590,000平方呎，它們的租約全部都是在2010年後才會到期。

根據既定策略，絕大部份新租及續約的租戶都是信譽良好的跨國財經企業和它們的服務供應商。

花旗銀行廣場大部份租約都以三年為期，或至少每三年檢討租金一次；於有關期間花旗銀行廣場3.1%的面積曾受租金檢討，租金得以調整至市值水平，加上出租率上升。在中區強勁的市況下，落實的租金水平得以大幅提升。

於2006年首兩月，項目寫字樓部份的現收平均租價為每平方呎28.70港元，至2006年12月巳升至36.16港元（比對2005年平均水平為25.80港元）。由於具競爭力的新供應偏低而需求高企，新租約租金水平由2006年初約50港元攀昇至2006年底約80港元，增幅達60%，較專家們估計的中區平均租金升幅為高。

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泓富產業信託 (0808.HK)



展望未來，受本地和內地的經濟繼續欣欣向榮，企業持續拓展業務的推動下，寫字樓及工廈 市場將持續向好。管理人的首要目標為儘量提升基金單位持有人的利益，不斷發掘物業增值機會與潛力，進一步鞏固客戶基礎，並尋求提升收益率的收購項目。我們對泓富產業信託將透過成功地執行業務計劃而繼續維持優異表現，以及於二零零七年為基金單位持有人帶來可觀分派充滿信心。


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陽光房地產 0435

於上市交易完成後，陽光房地產基金將為投資者帶來投資於由香港20項寫字樓及零售物業組成之多元化投資組合之機會。寫字樓物業主要為位於核心商業區及非核心商業區之甲級及乙級寫字樓，零售物業主要以地區交通樞紐、新市鎮及其他人口稠密之市區範圍為基礎。

管理人之主要目標是為基金單位持有人提供定期而穩定且具備持續長遠增長潛力之現金分派，及提高物業組合價值之潛力。管理人旨在採取多項業務及投資策略，藉以使其香港之大型物業組合之表現達致最佳水平及提升其整體質素，從而達到該等目標：

‧ 積極經營管理及資產增值策略：採取積極經營管理及資產增值措施，以改善長遠物業組合價值
‧ 投資及收購增長策略：藉著物色、評估及收購帶來對陽光房地產基金之分派持續增長機會及長遠改善物業組合價值有貢獻之投資物業，推動收購增長
‧ 資本管理策略：採納有效率之資本管理架構，輔助管理人之經營及收購增長策略
‧ 業務管理策略：確保具質素之員工、良好之企業管治常規、制度及基礎，輔助管理人之資金管理及資產管理活動

物業組合初期將會包括在香港主要用作寫字樓及零售用途之物業。

於二零零六年九月三十日，該等物業之可出租總面積合共約為1294389平方呎。截至二零零六年九月三十日止三個月，寫字樓及零售物業之平均租用率分別為89.9%及87.9%。

物業管理人為恆基兆業地產有限公司之間接全資附屬公司，乃為管理陽光房地產基金所擁有或將會擁有之該等物業而成立。恆基地產為香港最大型住宅、商業及工業物業發展商之一。