甚麼是補地價?

什麼是補地價？
香港的土地制度是leasehold system. 有別於某些國家的freehold system, 香港的所有土地, 除了中環聖約翰座堂那一幅, 都是屬於政府的. 所謂賣地, 其實是政府批出一定年期的土地契約, 將土地出租. (類似租屋那樣).
港英時期批出的地契年期通常有999年, 99年, 75年等. 而中英聯合聲名之後, 因"50年不變"的關係, 回歸前後新批出的地契年期不會超越2046年6月30日. 地契到期之後, 政府有權決定是否繼續將該地出租或是收回, 就如租樓租約到期時一樣. 而地價, 就像是一筆過付出地契年期內的租金.
正如租樓的租金一樣, 土地的價值會因市場上的供求, 經濟環境等因素而改變. 不同的土地用途也有不同的價值. 但政府賣地, 是按土地在賣地那時的價值釐定地價. 批出地契正如簽訂一份合約. 若土地業主按合約內容(地契條款)使用該土地, 那即使土地昇值, 政府也不能隨意"加租".
"補地價"就類似租樓加租. 有兩個情況政府可以要求"補地價":
1. 修訂地契條款
若業主想修訂地契條款, 例如改變土地用途, 修改發展密度的限制等. 若修訂後地價有所提昇, 那業主便要付出修訂前後地價的差額作為代價, 即"補地價".
例子1: 將一幅新界農地改為住宅用地. 那要補的地價就 = (修訂後的地價 - 修訂前的地價) = (住宅用地的價值 - 農地的價值).
例子2: 將一間學校重建做住宅. 學校一類的非謀利/慈善用地, 批出時通常只收取象徵式的地價, 那就不能像例子1那樣用市場價格去計算修訂前的地價. 這種情況下改變用途要補的地價 = (修訂後的地價 - 批出時象徵式的地價).
2. 地契到期
像租樓一樣, 約滿可以續租, 業主也可以加租. 所以當地契到期時, 政府若決定將土地續租, 可以要求"補地價". 那所補的地價就 = (土地續租時的價值 - 原有地契批出時的價值).
正如之前所講, 某些地契因"50年不變"的關係, 到了2047年6月30日便會到期, 到時若政府續租便要補地價.

而根據香港法例第219章《物業轉易及財產條例》, 土地(land)包括"附連在土地的物件或牢固於任何此類物件上的東西", 即包括土地上的樓宇. 所以土地與樓宇業權是連成一體的. 所謂買樓其實是買土地的權益.
因此, 如果你買了的物業所處的那幅地是到了2047年6月30日便會到期那種, 屆時地契續租便需要補地價.

當然, 若你物業所處的那幅地是其他未到期的舊契(如999年那種), 那補地價的時間便不是2047年6月30日. 全視乎該地何時到期.