租客拖欠租金，應如何收樓？謝﹗

你的問題實在相當麻煩, 因為你購入物業後沒有做足法律所須的手續; 無租約在手, 沒有將租約打印花稅, 更沒有向稅務局申報CR109, 所以這等租務問題香港法例是不受理的。

另一點是, 你有沒有直接與租客們口頭共識和承諾該租務事宜, 例如續租多久, 租金等問題。如有, 法律上仍可以承認你們的租務關係, 才可按規定申請封租令, 繼而再視乎情況申請收樓令。

就算向小額錢債處申訴待為追討欠租亦稍為麻煩, 原因是無單無據, 很難証明事實的真相。

無論以任何法律途徑追收欠款都須要盡量尋求舉証, 証明欠租人是你的租客, 為何有此欠款金額, 如何斷定欠款期等...., 因為該租客在你的物業內居住可有很多其他原因! 你可到民政處找免費法律咨詢服務協助。

以現時的法制, 欠租個案是可以呈入以下4 個法院之一的 ;

甲.高等法院

乙.區域法院

丙.土地審裁處

丁.小額錢債審裁處

至於上述四個法院, 對處理欠租個案, 是有各其優點和缺點的。

最簡單手續和最低費用的是小額錢債審裁處 ; 最快捷的是區域法院！

但是否最佳處理欠租個案是小額錢債審裁處和/或區域法院！

查實, 是沒有「最佳」這回事 ; 有的是「最適合」….

而究竟那個法院是「最適合」?? 這要視察每宗個案的獨特性而再厘定的。

我今次先分享小額錢債審裁處和區域法院吧！


小額錢債審裁處


小額錢債審裁處的手續雖是最簡單 ; 法庭費用也是最低 ; 但也有「缺點」如下 ;

A.欠租金額的計算
欠租租務個案中, 若租客尚未搬走, 所涉的金額並不是固定的,而是隨時間而遞增的。但在小額錢債審裁處, 卻規定業主要「截數」至入禀日為止。

假設租客由4月起欠租, 業主在5月入禀小額錢債審裁處, 6月份審訊, 7月有判決。

按道理在7月份時, 租客欠4、5、6、7月份共4個月的租。

但因案件在5月份入禀, 當時租客欠4、5月份共2個月的租。

故此在7月份有判決時, 小額錢債審裁處只會判4、5月份共2個月的租 ; 至於6、7月份共2個月的租, 因為是後於5月份, 故此小額錢債審裁處是不會考慮的。

B.判令的侷促性

小額錢債審裁處只有權頒出錢債命令, 而沒有權頒出收樓命令。

若租客不依小額錢債審裁處權頒出的錢債命令, 業主只有申請執達吏, 去找封租客在物業的財物, 去拍賣變賣後, 得出金錢, 付交給業主！

但因小額錢債審裁處沒有權頒出收樓命令, 故此執達吏的抄封令, 是沒有權強行入內的。

故此, 縱然執達吏手持抄封令, 來到物業門口 ; 若租客拒絕開門, 執達吏也要「無功而退」！

區域法院


論速度, 區域法院可以是最快的！

由入禀到有執達吏上門行動, 我試過快到短過10天！

區域法院可以是最快; 但也有「缺點」如下 ;

a 相對高的法庭費

同一宗案件, 經小額錢債審裁處入禀, 法庭費用不過 100-200 元 ; 但經區域法院入禀, 法庭費用可能要萬多元。

b. 判令的侷促性

和小額錢債審裁一樣, 區域法院的判令亦是有侷促性的。

不同於小額錢債審裁, 執達吏手持區域法院的抄封令, 來到物業門口 ; 若租客拒絕開門, 執達吏有權「破門」！

但執達吏手持的只不過是財物扣押令, 而不是收樓令。

故執達吏只有權去找封租客在物業的財物, 去拍賣變賣後, 得出金錢, 付交給業主！

而執達吏並沒有權去驅逐租客離開, 替業主收回物業。

當然, 在實務上, 若租客的財物被抄封被拍賣變賣後, 也不得不離開, 從而也達成收樓之目的。

但中間是有 2 大變數的 ;

1. 能否成功拍賣變賣

2. 租客是否面皮夠厚

到小額錢貸審才處以民事訴訟形式追討!

第一步可以到www.info.gov.hk政府網頁或電話查詢, 有人會教你去邊度同每一步點做!