補地價問題

先要知道香港的土地制度:

香港的土地制度是leasehold system. 有別於某些國家的freehold system, 香港的所有土地, 除了中環聖約翰座堂那一幅, 都是屬於政府的. 所謂賣地, 其實是政府批出一定年期的土地契約, 將土地出租. (類似租屋那樣).
港英時期批出的地契年期通常有999年, 99年, 75年等. 而中英聯合聲名之後, 因"50年不變"的關係, 回歸前後新批出的地契年期不會超越2047年6月30日. 地契到期之後, 政府有權決定是否繼續將該地出租或是收回, 就如租樓租約到期時一樣. 而地價, 就像是一筆過付出地契年期內的租金.
甚麼是補地價和補地價的計算方法:
正如租樓的租金一樣, 土地的價值會因市場上的供求, 經濟環境等因素而改變. 不同的土地用途也有不同的價值. 但政府賣地, 是按土地在賣地那時的價值釐定地價. 批出地契正如簽訂一份合約. 若土地業主按合約內容(地契條款)使用該土地, 那即使土地昇值, 政府也不能隨意"加租".
"補地價"就類似租樓加租. 有兩個情況政府可以要求"補地價":
1. 修訂地契條款
若業主想修訂地契條款, 例如改變土地用途, 修改發展密度的限制等. 若修訂後地價有所提昇, 那業主便要付出修訂前後地價的差額作為代價, 即"補地價".
例子1: 將一幅新界農地改為住宅用地. 那要補的地價就 = (修訂後的地價 - 修訂前的地價) = (住宅用地的價值 - 農地的價值).
例子2: 將一間學校重建做住宅. 學校一類的非謀利/慈善用地, 批出時通常只收取象徵式的地價, 那就不能像例子1那樣用市場價格去計算修訂前的地價. 這種情況下改變用途要補的地價 = (修訂後的地價 - 批出時象徵式的地價).
2. 地契到期
像租樓一樣, 約滿可以續租, 業主也可以加租. 所以當地契到期時, 政府若決定將土地續租, 可以要求"補地價". 那所補的地價就 = (土地續租時的價值 - 原有地契批出時的價值).