關於舊樓問題????請大家幫手..thank !

買唐樓的確有很多地方需要注意，就業主而言，只須於買樓前，查詢清楚自己的物業，有否被釘契、被別人控訴或訴訟，及執行屋宇署發出的修葺令，如具備上述任何一項，均須於臨時買賣合約上表明。
簽臨約前先觀察
買唐樓與買私人樓的流程基本無大分別，但對買家來說，簽訂臨時買賣合約前應先實地走訪一次，於更早時間向銀行查詢有關物業可否做到按揭﹔由於唐樓大多沒有立案法團，樓宇的管理、維修，以至電力、寬頻等設施可能不合格或沒鋪設，甚至大廈水管長期使用，從未被更換，容易衍生衛生等問題。除此，頗多唐樓是欠缺大廈公契，若發生意外時，所有業主均要負責﹔同時這類舊樓沒圖則可查，且單憑肉眼亦未知立即得知單位是否有僭建物或違章建築物。
代理介紹較有保障
提醒買家，由於市民有時對買唐樓應注意問題不大熟悉，故最好找地產代理介紹，因他們專責經營該區樓宇，理應熟悉該物業的大小事務，如大廈重建或拆卸等事項，若代理知悉有關事項但遺漏或隱瞞告知買家，後來物業真的需重建或拆卸，買家可提出合理理據向產代理追討賠償。
向銀行做口頭估值
另外唐樓樓齡大，銀行多不做按揭，或只做少許按揭且還款期極短，因此選擇不一次性付款的買家，應先向銀行做口頭估值，否則若未能完成交易，就可被業主追差價。且可於臨時買賣合約上，增寫一欄內容﹕「買家如於XX月XX日前仍未獲按揭，則雙方合議取消交易，互無責任，並各自付XX佣金予有關地產代理。」當然要視業主是否答應該合約內容。
舊式樓宇很可能被頒修葺令，假若成交期間要維修或大廈發生意外，維修費及責任應由買賣的那一方負責呢﹖律師鍾沛林指，唐樓買賣與一般私人住宅的買賣無異，但部分樓宇「冇公契、冇圖則」，故只要業主準確描述單位內容便可﹔鍾氏續稱，如業主放盤前收到屋宇署的「修葺令」，應於臨約上訂明給買家知道，但可能從勘察至完成維修期間過長，故買賣雙方可就維修費上自行斟酌﹔如單位內有非法建築物存在，即代表業權有瑕疵，如業主事先不告知，買家可因此「踢契」﹔如於交易期間，因非法建築物而發生的意外，引致傷亡，受害人可從民事訴訟索償，如業主明知有非法建築物而不拆除，並導致意外發生，可被刑事起訴，「一旦罪成可能判坐幾個月監兼罰款。」
買賣唐樓的注意事項
業主﹕
1.臨約上要訂明單位或大廈是否收到「修葺令」。
圖片參考：http://row.bc.yahoo.com/b?P=DHWE_8or3Fstq43_RahlrQaFykBUQUW4Yi0AAzZK&T=143r20iv2%2fX%3d1169711661%2fE%3d97201827%2fR%3dhk_reales2%2fK%3d5%2fV%3d2.1%2fW%3dHR%2fY%3dHKC%2fF%3d3659105270%2fQ%3d-1%2fS%3d1%2fJ%3d1BDC2BCA&U=13bl805ob%2fN%3dFf6al8or3Jc-%2fC%3d573125.10073930.10758342.3252598%2fD%3dLREC%2fB%3d4183108

2.單位不應有非法建築物，以免發生意外時惹官非。
買家﹕
1.找代理做查冊，查明單位有否被釘契。
2.唐樓多沒有立案法團，各項管理、維修及電力、寬頻等設施可能欠缺及不足。
3.先向銀行做口頭估值，再申請按揭，避免申請失敗致未能完成交易而被追差價。

2007-01-25 16:00:34 補充：
政府没有硬性規定維修時間表. 但修輯令非做不可. 若没有的話, 則是自願或自發性的. 維修後的樓宇, 可增加樓宇的可用年期和提升樓價. 現行法例是沒有一定規定幾耐做大廈維修的. 一般業主立案法團收到政府的 "維修令",才召開業主大會, 決定由大廈基金撥出或是小業主合資維修費.如沒有收到 "維修令", 一般小業主是不會主動維修公家地方的. http://hk.knowledge.yahoo.com/question/?qid=7006092101216

其實20年樓都不算太舊,不過最重要睇睇單位內有冇加建、潛建、電線、水喉(因如果上手業主20年都冇裝修過,你預算買回來都要換)及留意一下法團有否盈餘等.

20年樓如果保養得好應該未需要維修的(有即時危險除外)

一般大廈約25年左右就會大維修的,之後大概5-10年再做小維修不等.(所以大廈有盈餘是很重要的,同埋你最好找屋苑而不要找單幢樓)

2007-01-25 18:52:17 補充：
你可到該物業大堂睇睇,一般都會貼出來的,如果冇,你可問管理處職員拿立案法團或管理公司電話再打去問問.