如何計算貼現值

現金流量貼現分析﹝Discounted Cash Flow Analysis﹞








圖片參考：http://www.midland.com.hk/agency/chi/campus/bcourse/mustread/image/squre.gif

估值方法


現金流量貼現分析可簡稱為DCF分析，它的原理可應用到地盤估值方面，就是把有關物業發展的預計各項未來收入支出，貼現(Presew Volue)為今天的價值， 貼現率及貼現期需視該項收入或支出的性質及預計發生日期而調整，當所有經貼現後的未來收入和支出都計算成今日的正負值，﹝正值為收入，負值為支出﹞ 正、負相抵消後所得的淨值，便是該發展項目的淨值，假如再扣除預計一般發展商要求的利潤的貼現值，餘數便是地價的數值。







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適用範圍


所有預計收入及開支將會在一段時間內發生之投資項目﹝包括地產投資﹞，未來可採用。







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缺員


涉及假設的數据較多，如貼現率、預計樓價上升﹝或下跌﹞下分比人，影響所得淨值的客觀性。http://www.midland.com.hk/agency/chi/campus/bcourse/mustread/part6/6e3.shtml