租客欠租的問題?????????????10分問題!!!!!!

If you want to re-enter (take over your flat), you can only use "forfeiture".

Step 1: Ensure if your lease contains forfeiture clause giving you a right to re-enter
(Usually forfeiture clause is implied for domestic tenancies under part III and business tenancies under part IV)

Step 2: See whether you have waived your right

Step 3: First issue a formal demand for rent
(But if the tenant has not paid > 6 months' rent and you believe the goods in the premise is not sufficient in covering the rent --> no need to issue demand)

Step 4: Peaceful re-entry

Step 5: If tenant refuses your peaceful re-entry --> you can start forfeiture proceedings in court

** Reminder: Court may grant relief to the tenant if the tenant pays all the due rent and the cost you have incurred.

租客欠租, 的確是使業主很氣憤的, 但千萬不要妄下結論, 急於認定對方是「騙徒」。

業主反為應先謀定而後動, 探究租客為何欠租, 再作部署。

租客欠租有8 類型如下 ;

1. 藉欠租作為抗議業主的手段

2. 租客藉欠租作為談判技巧

3. 臨搬走前, 希望用按金來抵租金

4. 以退為進

5. 租客突然失縱

6. 租客有經濟困難

7. 不甘「吃虧」的租客

8. 租客是「租霸」

尤其是臨近租約期滿, 有些租客是刻意欠租的 …..示業主以「弱」, 訴說自己經濟環境不好, 討業主「同情」, 希望新租約有更佳的條款。

又或者, 以積欠的「欠租」作為籌碼, 以令業主在新租約談判上能讓步。

這會涉及兩個元素去分析和考慮….

2a) 租客提出的新租金與市值的差距

若距離是不大, 我都建議「息事寧人」！

始終來說, 若談判破裂, 要找新租客, 都是有成本的 ; 又要將物業略為翻新, 等新租客期間又無租收, 又要給地產佣金和免租期等 ; 條數差不多等同2個月的租金。

2b) 有沒有辦法追討回欠租

若果談判破裂, 租客搬走, 有否途徑找到租客的下落, 再追討回欠租呢 ?!

我個人明白, 被人「要脅」, 被迫與租客簽一份低於市值的租約, 的確是令人氣忿的！

但在「金錢」與「氣忿」之間, 該如何擇呢 ?!

這是價值觀的問題, 沒有標準答案的; 但大部份人都是選擇「金錢」！

甲3. 臨搬走前, 希望用按金來抵租金


法理上, 按金雖不能抵租金, 但實務上, 又真的很多人行這套。

若此發生, 我通常建議業主 ;

3a) 強硬要求租客要簽退租書, 否則若按金用完, 租客也不搬, 業主就了。

3b) 入屋視察, 是否有損壞, 可能要從按金扣。

3c) 可以讓租客扣部份按金, 但業主要保留部份, 作為水電媒氣等雜費。

租客是「租霸」


其中最「可怕」的是第 8 類 ; 租客是「租霸」。

而租霸們, 通常是有下列特點 ;

1.找樓時甚為忙

2. 議租時甚為爽快, 甚至不議價

3. 租約一開始頭一、兩個月, 就不交租

4. 連地產代理的佣金也欠而不付

找樓時甚為忙


通常租霸們, 去到那裏也不交租, 還會儘量拖時間, 希冀能住耐些「免費」屋的…

而他們被業主收樓時, 是會拖到最後一日, 才肯離開的, 故此他們找另一層樓搬時,是會甚為忙。
他們通常不單止不交租, 他們連地產代理佣金也欠而不付….

在這裏給個小錦囊予各位業主和地產代理, 為了避免租了給租霸, 臨時租約中可加一條條, “在簽正式租約的同時, 租客要用現金交付消地產代理的佣金, 否則業主有權殺訂 。”

若你是業主, 給了此指示予地產代理, 一來可避低碰上租霸的機會 ; 二來亦協助地產代理向租客收佣, 地產代理會很感激你啊！

若你是地產代理, 給了此建議予業主, 一來可避低業主碰上租霸的機會, 業主會很感激你啊 ; 二來亦協助你自己向租客收佣, 你的銀包會很感激你啊！