樓契, 買賣合約及臨時合約是甚麼?

1. 業 主 與 買 家 權 益



1.
分析臨時買賣合約條文



1.1 臨時買賣合約的法律約束力源自四個基本原素，缺一不可：

要約(Offer)
受約(Acceptance)
代價 / 約因(Consideration)
受法律約束的意圖(Intention to Create Legal Relationship)
1.2 臨時買賣合約是一份三方面的合約，牽涉：

賣方
買方
物業代理
1.3 臨時買賣合約日期

與成交日不得少於一個月
用以計算印花稅期限
如成交時限短，須將臨時買賣登記於土地註冊處以取得優先權
如於臨時買賣合約上漏填日期，可根據實際簽妥日期補填。合約日期不可以事後追溯Date Back，以免日後一方想悔約時以此作爭拗。如代理與買家於昨天訂立一份臨時買賣合約，但業主今天才落實簽署，代理有需要將合約日期改為今天
1.4 買賣雙方資料須紀錄於臨時買賣合約上：

姓名
地址
身證號碼
買賣雙方資料用作釐印及訴訟
買賣雙方資料如通訊地址等，必須填寫，不可遺漏。有個案顯示，有買家與業主訂立臨時買賣合約後不知所蹤，業主擬追究買家悔約但無法送遞法律文件，最後業主追究代理疏忽

1.5 以查冊為準

如查冊上並無滿意紙登記，必須加上只轉售衡平法權益的附加條文

1.6 主要條款

必須清楚明確，否則可令合約失效
主要條款包括：




「樓價 」

「付款期限及方式」

「成交日期，避免假期」

「是否交吉交易」
1.7 正式合約引發的問題

買賣雙方不能就正式合約達成協議時，很多時會就是否須如期加付訂金方面有不同見解。實際上須視乎臨時買賣合約所載的條款而定。坊間一些臨時買賣合約會註明：「......於正式買賣合約時加付訂金......」，此條款列明只於簽正式合約時才付訂金，如無正式合約便不須加付；另有一些臨時買賣合約則註明：「.......於某年某月某日簽署正式合約。於某年某日加付訂金」，則可看成無論是否簽訂正式合約亦須於指定日期加付訂金
簽正式合約當天如遇黑色暴雨或掛八號風球，買方應按臨時合約所訂明的日子如期簽署正式合約
1.8 儲訂條款

條款必須明確指明買方律師於何時放訂予業主
刪除條款對買家購成一定風險，因為律師在無可選擇的情況下將要放訂給業主
1.9「提名人」或「轉售人」

如無特別聲明，業主無權反對買家加「提名人」或「轉售人」
至於加「提名人」是否需加付釐印則視乎「提名人」是否受豁免，如屬父母、子女、配偶無需加付釐印

1.10 免除債項條款

按揭
押記
維修令 - 業主如儲備一筆足夠款項於律師樓，買家不能以此作悔約的理由
未完成的合約等

1.11 現狀交收

現狀指現在存有的一切狀況，包括可見或不可見的。
隱藏性或看不見的損壞 - 業主不知情不須負責
業主知情則須負責

1.12 連約物業

業主須出示租約正本(已打釐印)
須註明下列安排於連租約出售之物業：




「連傢俬出售，否則原業主於租約期滿可向新業主追討傢俬，引發不必要的問題」；

「成交當日租金誰屬」；

「按金怎樣處理」。
1.13 悔約

悔約不一定要簽取消合約
如業主悔約必須於第一時間表態(一般要24小時通知)
釐印可以申請豁免或退回
1.14 簽署臨時買賣合約後買賣雙方可自由轉換律師行

1.15 買賣雙方支付的佣金，代理須如實填報

1.16 釐印費

一九九九年四月一日起，可申請延期至成交日30天內繳付，延期手續費為伍佰圓
車位與住宅如分開買賣，一經發現，仍須支付十足釐印費
購買了低於市值樓宇，政府仍可跟據市值徵收釐印
1.17 傢俬清單

以現狀交收
列明牌子及型號
入牆傢俬無須特別列明
1.18 附頁備註

正式合約會令臨時合約連附頁條文一起被取消，最穩妥做法是買賣雙方簽署正式合約後，再於附頁條文上加簽，從新確認附頁條文。常見附頁條文如下：




「未經授權的改建樓宇私人附加條款」；

「維修令額外條款」；

「售後租回條款」；

「買方提早借樓裝修條款」。
1.19 簽名

一般公司用膠印即可，無須動用鋼印 (鋼印於簽樓契時使用)，但如簽臨時合約時並無任何印鑑，手書For and on Behalf of
亦可私人名義一般不能代他人簽署，除非持有有效授權書
1.20 授權書的種類

全權
只可出租
只可出售
可代簽收樓價，但支票抬頭為業主。
外國授權書引發很多問題，為避免如格式不符等問題，最理想是於香港議訂後送到外國簽署
注意授權書的有效期

答非所問. 發問者又唔知自己做緊乜.