居屋同公屋既分別?

「居屋」


「居屋」是房屋委員會根據「房屋條例」(Housing Ordinance)給予的權力，將某些土地根據政府制定的「居者有其屋」計劃，自己發展或批予私人發展商發展出來，用作出售的屋苑物業，而此等「居屋」物業只能出售給一些合資格人士。

因「居屋」物業的售價，是由房委會以免除地價的方式計算而訂出的，故此它們的實際售價與市價比較會產生一個「折讓率」，政府透過「房屋條例」制定了一系列嚴格的「轉讓權」限制，約束「居屋」業主轉讓和處置居屋的權利。


「轉讓權」限制

「房屋條例」第17B條規定所有違反法例所訂明的限制而達成的「出售」、「轉讓」、「按揭」、「押記」、或看來是一項「出售」、「轉讓」、「按揭」、「押記」，或任何處理上述事項的「協議」，一概無效。
限制亦包括不得「放棄管有」(即將物業供他人使用)有關的「居屋」物業。
「房屋條例」第27A條規定任何人違反「房屋條例」即屬犯罪，最高刑罰為罰款HK$500,000及監 禁一年。


「五年限制」

一般情況下，在首次出讓業權的樓契日期計，必須超過五年，並必須在支付「補價」予房委會後，限制方會被解除。


「兩年限制」

根據「居屋第二市場」計劃，在首次出讓業權的樓契日期計，必須超過兩年，居屋業主可無需支付「補價」而將居屋物業出售，但只能出售給某些房委會指定的合資格人士，而該等合資格的買家將來需要負起「補價」的責任。


「居屋」交易實務問題

「自由市場」

五年期屆滿，在未作「補價」前，「房屋條例」特別容許首任業主可以簽署一般的買賣合約，但合約內必須載有法例指定的某些「指定條文」，此舉有助資金不足的業主「有機會」借用買家的樓價來作補價之用，但能否借用買家的錢，仍視乎合約內是否有明文條款的規定，故此，在草擬「居屋自由市場」物業的臨時或正式買賣合約時，都不能馬虎了事。(參閱附上的買賣合約附件樣本)(附件一)


補價的計算 = 現在評估市值 x 當年折讓率
即


應在何時申請「補價」?

上述預計的時間性，隨政府政策的改變和每階段的工作量有所不同，有可能不時改變，故此，業主或地產代理必須在作出申請前再查詢一下當時的狀況。

「交易日期」與「補價通知書」的關係

如交易日期定得太早，可能到交易日當天仍未取得「補價通知書」。
如交易日期定得太遲，而又過早申請補價，可能於補價限期屆滿時買家仍未需要交易，即使業主重新申請又可能不夠時間，同時又要多付一筆行政費。
除非業主有獨立的財政能力作出補價，否則業主必須(1)因應交易日期而決定何時申請補價;或(2) 因應估計補價通知書將於何時發出而決定交易日期。


即使五年期屆滿，在未作「補價」前，不得出租或借給其他人使用。

即使五年期屆滿，在未作「補價」前，業主在簽訂買賣合約後，亦不可「借匙」給買家裝修或提早交樓給買家，否則會違反「放棄管有」的限制。

買賣合約內若沒有適當的明文條款，買家有權拒絕業主在交易當天借用樓價餘款作補價之用。


「居屋第二市場」

兩年期屆滿，業主必須取得由房委會發出的「可供出售證明書」，方可將居屋出售，但只能出售給持有由房委會發出的「購 買資格證明書」的人士。
持有「購買資格證明書」的人士，必須在該證明書日期計6個月內簽訂臨時買賣合約，購 入適當物業。
因買家將來須承擔補價責任，議定轉售價格時，必須考慮有關物業當年購 入時的折讓率。
買家在簽訂臨時買賣合約後，必須在一個月內取得房委會發出的「提名信」，方可與業主簽訂「正式買賣合約」，故在訂立臨時買賣合約條款時，簽訂正式買賣合約的日期不能定得太早，以免買家未有足夠時間取得「提名信」，而遭業主「殺訂」。
所有「臨時買賣合約」、「正式買賣合約」及「轉讓業權契約」，必須使用房委會指定格式的文件，否則會無效，同時亦構成違反「房屋條例」的行為。
指定的「臨時買賣合約」是一份必買必賣合約，業主不能以賠償訂金方式而退出交易。
參閱附上的附表(屋屋第二市場計劃買賣雙方應留意事項)(附件二)。


「居屋」的相關問題

常見的違反「房屋條例」的交易，例如:
(1) 業主未作補價，將單位以第二按揭形式抵押給財務公司。

(2) 業主未作補價，將單位出售予他人。
法律上，上述交易(1)並不會影響單位的業權，買家仍可照正常交易。但借款的按揭契將會無效，同時業主作為借款人及銀主作為貸款人可被刑事檢控。同樣地，上述交易(2)亦不會影響單位的業權，買家仍可照正常交易。但出讓交易文件將會無效，同時業主作為出讓方可被刑事檢控，買方反而不會受檢控。
未作補價前的「轉名」交易(例如父轉子名，夫轉妻名等)，必須先經房委會書面核准，但房委會必會指定有關交易須以「無金錢代價」進行，因而會出現「送贈契」所帶出的業權問題。
若買家為「首置」貸款人士，因該等買家受貸款規則限制，必須於交易前不少於14個工作天前出具「良好業權證書」，故此，「居屋」業主可能被逼要接受一些臨時買賣合約中的「特殊條款」，提早自己出資補價，以令其業權早於交易前表現「良好」。




公屋
出租公屋是為真正有住屋需要，但又無法負擔其他類別居所的家庭而設，也是協助他們邁向自置居所的第一步。

房屋委員會(房委會)擁有約65萬個出租公屋單位。本港人口中，約有200 萬人居住在公屋單位，佔人口的三成左右。現時，公屋輪候冊登記的家庭仍然有九萬多個。我們致力透過增加建屋量及促進住戶的流動性，縮短輪候租住公屋的平均時間。現時，我們已達到目標，把平均輪候時間維持於三年。

居屋 - 是自罝物業 , (除非其間有些觸犯了居屋發售 / 轉售之所限條件) 俾哂錢 /供滿 後 , 間屋你自己既 ! 不過如果出售

公屋 (不包括之前那些可選購的) - 每個月要交租 , 每二年 都會可能加租 , 住滿十年 就住戶要報全家之總收入 , 如果 over 房署 set 定既 額 , 可能要交倍半 or 雙倍租 !

2006-12-23 01:30:57 補充：
居屋 - 不過如果出售 , 是要先補回先前房署 給之地價折扣價 !

租金都差好遠仲有補地價呢...