房地產信託基金是怎樣運作?

信託研究機構用益工作室的資料顯示，經過短時期的低迷之後，房地產信託產品6月份重新坐上信託產品的頭把交椅，發行規模達到21.34億元，佔當月發行的信託產品總規模的三成之多。

儘管政府調控樓市的步伐目前正在加快，陸續出臺的政策和措施導致銀行對房地產的信貸進一步收緊，然而與房地產業有關的信託產品卻沒有因此而收縮。業內人士認為，雖然房地產的暴利時代即將過去，卻仍不妨礙房地產作為一種商品所能產生的可觀收益。房地產信託的再次火爆，讓投資者發現，還有另外一種方式，可以從房地產市場獲得頗為豐厚的收益。

大多為融資類產品

事實上，房地產信託並非最近才成為房地產“紅角”的。自2002年以來，房地產一直名列各類信託計劃投向的榜首，在房地產信託計劃中，信託公司主要透過三個途徑投放信託資金：一是直接貸款給房產專案獲取收益；其次是房地產企業將其擁有的優質房產專案的專案公司的絕對控股權階段性讓渡給信託投資公司，並承諾在未來一定期限內按約定價格全額回購相應股權；另外就是物業財產權信託，這種信託操作的方式，在某些方面與房地產信託投資基金（即REITs）比較類似，信託產品是以商用物業的租金作為投資者收益的來源（和REITs產品不同的是，內地目前還沒有辦法突破200份的限制，信託產品目前仍然是私募性質）。

綜合這些房地產信託業務的模式，可以發現目前內地的房地產信託呈現的仍然是單一短期融資型模式為主導的格局，不少信託計劃都設置了開發商的回購條款，因此可以說，這些信託計劃主要還是為房產商開發專案進行的融資類產品。

目前，房地產信託產品的投資期限一般是一到兩年居多，很少有超過三年的。此外，房地產信託產品的收益比較高，社會投資者一般可以獲得5%－6%的年收益率。相比基礎設施信託產品4%左右的年收益率，房地產信託產品的收益水準更高。在同等條件下，商業地產的收益率可能會比住宅專案稍高一些，儘管差別不很明顯，但收益可能相差一個百分點。不過由於商業地產專案的變現風險更大，投資者需要承擔的投資風險也比投資住宅專案要大一些。

如果要投資房地產信託，投資者需要擁有較多的資金。根據目前的《信託法》規定，每個信託計劃有限賣200份的硬性要求，現在單個房產信託專案的規模都在一個億左右，這就造成了單個投資者的最低“門檻”需幾十萬元的資金，對於手頭資金不多的中小投資者而言，房地產信託的門檻還是很高的。

投資不忘看風險

收益不錯引發的必然是投資者的熱情高漲，眼下往往會出現不少投資者排隊購買房地產信託產品的現象，說明瞭投資者對該類產品的熱衷。但高收益背後也隱藏著高風險，專家表示，根據《信託法》規定，信託產品不等同於存款那樣的債權債務關係，信託產品的收益率都是預期收益而不是最終收益。這意味著，開發商和信託公司在宣傳中所列出的預期收益率並非“板上釘釘”，其可能由於多種風險因素而發生變化。所以即便最後到手的收益率低了很多，投資者也只能默認，因為法律並不保護投資者能獲得預期收益率。

另外，房地產信託不作保底承諾，這意味著一旦投資信託專案出現問題，很可能無法獲得先前承諾的高收益，甚至連本金都會有危險。雖然信託計劃一般設有質押、抵押和第三方擔保等保障，但房地產專案的銷售進度所影響的房地產信託的銷售回款風險是信託公司所無法控制的，如果房地產專案無法按時還款，信託公司只能透過處置質押、抵押物等方式來回收信託資金。投資者在這方面需要有較強的風險意識。

選擇專案要慎重

提到風險，就不得不關注投資時選擇專案時的注意點。聯華信託業務管理部總經理陳穎提醒投資者，在投資房地產信託產品時，前期的風險控制非常重要。他指出，風險控制是一個整體概念，包括信託公司對專案的評估、管理、擔保或質押的全過程，因此，信託公司的運作經驗與抗風險能力相關度很高。

所以，投資者購買有關產品前，最好先要了解一下信託公司本身的信用是否良好，所發行的信託計劃是否都能如期兌付，在曾經操作的類似計劃中，它們對於風險的管理和控制是怎樣運作的，是否有專業的賬戶監管、專案審計以及投資管理顧問等都是可以參考的標準。另外，也可上網查詢一下該信託公司的資質，如今信託公司的年報都可以在網上查詢，銀監會的分類評級也是信託公司運作是否規範的參考標準之一。

對於專案本身，陳穎提醒投資者最好選擇那些資訊披露相對充分的公司的專案，含糊其辭的披露可能會蘊藏著風險。此外，投資者還需仔細閱讀信託文件，看清風險提示和擔保措施等條款。另外，最好選擇有抵押物的房地產信託專案，投資專案前景的判斷和抵押物價值是否足夠也是投資者可以參考的因素之一。 （金蘋蘋）

近期發行的部分房地產信託計劃

中原信託 2006年7月4日起，中原信託推出家世界商業物業投資資金信託計劃。該計劃規模2000萬元，在鄭州和洛陽兩地發售。該計劃期限分為12個月、18個月、24個月、30個月和36個月，預計收益率分別為4.3%、4.5%、4.7%、4.9%和5.2%，在洛陽市商業銀行指定網點和中原信託理財服務中心發售

安信信託 安國·上海假日百貨商廈財產權信託，將評估價值為2億元的上海假日百貨商廈第一、第四層的財產權，向社會投資者轉讓0.8億—1.2億元的優先受益權，期限2年，年收益率為6%，每半年分配一次收益

衡平信託 該信託計劃總規模3億元人民幣，預期年收益率為4.7%。每份信託合同最低金額50萬元人民幣，超過部分應為1萬元的整數倍。信託計劃期限為27個月，可提前3個月結束。推介期從2006年6月6日至2006年7月6日。此次信託計劃期滿18個月後開始分期歸還信託本金。信託專案主要投資於北京高盛房地產開發有限公司開發的麗江新城（北區地塊）專案

中誠信託 該信託計劃預計募集資金人民幣3.5億元，信託期限1.5年，預計年收益率5.8%，信託收益每年分配一次。信託資金以貸款方式發放給北京華瀛置業房地產開發有限公司，用於北京華瀛慧谷的開發建設。加入該信託計劃的單筆委託資金不低於人民幣100萬元

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