補地價一問

先要了解香港的土地制度的背景.

香港所有土地(除了中環聖約翰座堂那幅)都是屬於政府的. 土地是以租借的形式批出, 所以地主其實是擁有土地契約(lease), 即在契約年期內該地的佔用權. (類似租屋那樣). 港英時期批出的地契年期通常有999年, 99年, 75年等. 而中英聯合聲名之後, 因"50年不變"的關係, 回歸前後新批出的地契年期不會超越2047年6月30日. 地契到期之後, 政府有權決定是否繼續將該地出租或是收回, 就如租樓租約到期時一樣. 而地價, 就像是一筆過付出地契年期內的租金.
正如租樓的租金一樣, 土地的價值會因市場上的供求, 經濟環境等因素而改變. 不同的土地用途也有不同的價值. 但政府賣地, 是按土地在賣地那時的價值釐定地價. 批出地契正如簽訂一份合約. 若土地業主按合約內容(地契條款)使用該土地, 那即使土地昇值, 政府也不能隨意"加租".
有兩個情況政府可以要求"補地價":
1. 修訂地契條款
若業主想修訂地契條款, 例如改變土地用途, 修改發展密度的限制等. 若修訂後地價有所提昇, 那業主便要付出修訂前後地價的差額作為代價, 即"補地價".
2. 地契到期 像租樓一樣, 約滿可以續租, 業主也可以加租. 所以當地契到期時, 政府若決定將土地續租, 可以要求"補地價". 那所補的地價就 = (土地續租時的價值 - 原有地契批出時的價值).
正如之前所講, 某些地契因"50年不變"的關係, 到了2047年6月30日便會到期, 到時若政府續租便要補地價.

而根據香港法例第219章《物業轉易及財產條例》, 土地(land)包括"附連在土地的物件或牢固於任何此類物件上的東西", 即包括土地上的樓宇. 所以土地與樓宇業權是連成一體的. 所謂買樓其實是買土地的權益.
因此, 如果你買了的物業所處的那幅地是到了2047年6月30日便會到期那種, 屆時地契續租便需要補地價.

當然, 若你物業所處的那幅地是其他未到期的舊契(如999年那種), 那補地價的時間便不是2047年6月30日. 全視乎該地何時到期.