發展商減價, 同屋苑的"差餉地租"怎樣計算?

徵 收 差 餉 的 基 準
差 餉 是 就 房 產 物 業 徵 收 的 稅 項 ， 是 香 港 其 中 一 種 間 接 稅 ， 所 得 的 收 入 成 為 政 府 一 般 收 入 的 一 部 分 。

差 餉 是 按 照 物 業 的 應 課 差 餉 租 值 再 乘 以 一 個 百 分 率 徵 收 的 ， 該 租 值 是 假 設 物 業 在 指 定 的 估 價 依 據 日 期 空 置 出 租 時 ， 估 計 可 取 得 的 合 理 年 租 而 計 算 。

以 2006-2007 財 政 年 度 而 言 ， 差 餉 徵 收 率 為 5% ， 估 價 依 據 日 期 則 為 2005 年 10 月 1 日 。



評 估 基 準
應 課 差 餉 租 值 是 假 設 物 業 在 一 個 指 定 估 價 依 據 日 期 空 置 出 租 時 ， 估 計 可 得 的 年 租 。 物 業 的 租 售 限 制 (例 如 居 者 有 其 屋 單 位 所 受 的 限 制 )， 以 及 差 餉 繳 納 人 的 財 政 狀 況 ， 都 不 在 考 慮 範 圍 內 。 評 估 應 課 差 餉 租 值 時 ， 必 須 參 考 同 區 類 似 物 業 於 估 價 日 期 或 接 近 該 日 期 ， 在 公 開 市 場 所 議 定 的 租 金 ， 並 按 面 積 大 小 、 位 置 、 設 施 、 完 工 質 素 及 管 理 水 平 的 分 別 加 以 調 算 。

所 有 類 別 的 房 產 物 業 ， 包 括 私 人 及 公 營 房 屋 ， 都 是 按 相 同 基 準 評 估 應 課 差 餉 租 值 。 在 這 個 公 平 而 相 同 的 基 礎 上 ， 所 有 物 業 的 差 餉 都 是 根 據 市 值 租 金 來 徵 收 。



全 面 重 估 應 課 差 餉 租 值
為 了 更 準 確 地 反 映 物 業 的 最 新 租 值 ， 本 署 每 年 都 會 在 全 面 重 估 應 課 差 餉 租 值 時 ， 覆 核 物 業 的 應 課 差 餉 租 值 。 2006-2007 年 度 全 面 重 估 的 估 價 依 據 日 期 是 2005 年 10 月 1 日 ， 而 應 課 差 餉 租 值 則 由 2006 年 4 月 1 日 起 生 效 。 全 面 重 估 完 成 後 ， 應 課 差 餉 租 值 會 按 物 業 租 金 水 平 的 變 動 幅 度 而 作 出 調 整 與 變 更 。



須 評 估 的 物 業
一 般 來 說 ， 全 港 的 所 有 房 產 物 業 均 須 根 據 《 差 餉 條 例 》 (第 116 章) 評 估 差 餉 。 2006-2007 年 度 的 估 價 冊 約 有 225 萬 項 估 價 ， 單 位 總 數 約 為 286 萬 個 。



繳 納 差 餉 的 責 任
業 主 與 物 業 使 用 人 均 有 繳 付 差 餉 的 責 任 。 實 際 情 況 視 乎 雙 方 所 訂 租 約 的 條 款 而 定 。 如 租 約 無 訂 明 由 業 主 繳 交 ， 則 須 由 使 用 人 繳 交 。



何 時 繳 交 款 項
(請 瀏 覽 公 共 服 務 下 的 發 單 與 繳 款 部 分 。 )



更 改 繳 納 人 姓 名 及 通 訊 地 址
(請 瀏 覽 公 共 服 務 下 的 發 單 與 繳 款 部 分 。 )



反 對 應 課 差 餉 租 值
根 據 《 差 餉 條 例 》 ， 差 餉 繳 納 人 如 對 物 業 的 應 課 差 餉 租 值 感 到 不 滿 ， 可 以 提 出 反 對 。

至 於 首 次 評 估 差 餉 的 新 落 成 物 業 ， 本 署 會 用 「 臨 時 估 價 通 知 書 」 (表 格 R6)， 將 估 價 通 知 差 餉 繳 納 人 。 如 對 臨 時 估 價 感 到 不 滿 ， 繳 納 人 可 用 「 反 對 通 知 書 」 (表 格 R23A) (pdf)正 式 提 出 反 對 。 但 這 份 「 反 對 通 知 書 」 必 須 在 「 臨 時 估 價 通 知 書 」 (表 格 R6)送 達 日 期 起 計 28日 內 送 交 差 餉 物 業 估 價 署 署 長 。 本 署 署 長 無 權 接 納 遲 交 的 反 對 通 知 書 。

對 於 其 他 已 評 估 差 餉 的 物 業 ， 差 餉 繳 納 人 可 以 在 每 年 重 估 應 課 差 餉 租 值 後 ， 用 「 建 議 書 」 形 式 提 出 反 對 ， 方 法 是 填 妥 表 格 R20A (pdf) ─「 修 改 估 價 冊 及 地 租 登 記 冊 建 議 書 」(pdf) 。 繳 納 人 如 同 時 須 要 繳 納 差 餉 和 地 租 ， 而 用 以 計 算 差 餉 和 地 租 的 應 課 差 餉 租 值 又 相 同 ， 就 只 須 反 對 用 以 計 算 差 餉 的 應 課 差 餉 租 值 ， 但 如 差 餉 與 地 租 的 應 課 差 餉 租 值 並 不 相 同 ， 就 必 須 分 別 提 出 反 對 。 建 議 書 必 須 在 應 課 差 餉 租 值 生 效 年 度 的 4及 5月 份 內 送 達 差 餉 物 業 估 價 署 署 長 。 本 署 署 長 無 權 接 納 在 上 述 期 間 以 外 遞 交 的 建 議 書 。

本 署 專 業 人 員 會 審 慎 覆 核 所 有 反 對 個 案 ， 然 後 發 出 一 份 「 決 定 通 知 書 」 。 該 通 知 書 會 確 定 原 有 估 價 維 持 不 變 、 或 列 出 新 修 訂 的 估 價 額 、 或 說 明 有 關 物 業 是 否 須 評 估 差 餉 ， 一 切 視 乎 個 別 情 況 而 定 。

即 使 繳 納 人 已 提 出 反 對 ， 差 餉 及 ／ 或 地 租 仍 須 如 期 繳 交 ， 逾 期 繳 款 將 被 徵 收 附 加 費 。 應 課 差 餉 租 值 如 因 反 對 、 建 議 或 上 訴 而 獲 得 修 改 ， 所 作 的 修 改 會 追 溯 至 該 應 課 差 餉 租 值 的 有 關 生 效 日 期 ， 而 本 署 亦 會 在 日 後 發 出 的 徵 收 通 知 書 ， 調 整 有 關 差 餉 及 地 租 額 。



反 對 通 知 書 ／ 建 議 書 的 遞 交 方 法
反 對 通 知 書 (表 格 R23A)(pdf) 與 建 議 書 (表 格 R20A)(pdf) 可 郵 寄 或 用 專 人 送 遞 本 署 。 市 民 亦 可 選 擇 使 用 本 署 網 頁 內 提 供 的 『 電 子 表 格 服 務 』 提 交 反 對 通 知 書 (表 格 e-R23A) 及 建 議 書 (表 格 e-R20A) 。 以 圖 文 傳 真 方 式 送 交 的 建 議 書 ， 則 不 會 受 理 。



上 訴
收 到 決 定 通 知 書 的 人 士 ， 如 仍 不 滿 本 署 署 長 就 建 議 書 或 反 對 書 所 作 的 決 定 ， 可 於 有 關 通 知 書 發 出 後 28日 內 ， 向 土 地 審 裁 處 提 出 上 訴 。 提 出 上 訴 須 繳 付 費 用 。

市 民 可 向 土 地 審 裁 處 司 法 常 務 主 任 辦 事 處 索 取 上 訴 表 格 及 查 詢 上 訴 程 序 ， 地 址 及 電 話 如 下 ：

九 龍 加 士 居 道 38 號
土 地 審 裁 處 大 樓
電 話 ： 2170 3819-22



表 格
上 述 提 及 的 表 格 ， 包 括 反 對 通 知 書 和 建 議 書 ， 均 可 從 本 署 及 各 區 民 政 事 務 處 索 取 ， 或 從 本 網 頁 的 公 用 表 格 部 分 下 載 ， 費 用 全 免 。

你 也 可 以 撥 2152 2152向 本 署 24小 時 電 話 資 訊 服 務 索 取 。



常 見 的 問 題 及 答 案
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其 他 查 詢 電 話 號 碼
24 小 時 電 話 資 訊 服 務 2152 2152
24 小 時 接 線 生 服 務 2152 0111
傳 真 熱 線 2152 0123

跟據以上資料, 差餉地租不是跟據買賣物業的價值而訂的, 是跟據同區相似物業的平均租值計算的