買樓須知,請指教

入市基本法
買樓是人生其中一項重要投資，對於初哥而言，入市過程經常會出現很多惱人的地方，尤其是購買二手物業，要留意的地方更多，初次置業者不妨多睇樓、多發問以保障自己。

白紙黑字有保障
　　1、睇樓前，先搜集地區資料，如屋苑成交尺價、近月成交走勢、放盤情況等。此外買家亦宜購買規劃圖，瞭解屋苑附近規劃（規劃署位址：北角政府合署23樓或登入www.info.gov.hk/planning），甚至抽空到現場視察，瞭解實況。
　　2、透過地產代理睇樓，買家需簽訂“睇樓紙”，記錄代理安排買家參觀過的單位詳情（見附注）。若三個月內，買家成功購入睇樓紙上有記錄的單位，都需付傭金予地產代理（市場習慣為成交價1%）。
　　3、若時間充裕，買家不妨透過多間地產代理睇樓互相比較，因為部分業主可能只將放盤單位獨家交予某地產放售。若買家可以漁翁撒網式睇樓，或可從中選取一件心頭好。但為免付出雙重傭金，買家應避免透過不同地產代理參觀同一單位元。

簽臨約俾細訂
　　1、買家睇中心儀單位後，可身有置業經驗的人士請教，避免過份心急入市而自招損失。
　　2、買家宜先向銀行查詢單位估值及按揭事宜，同時要衡量一旦加息，對自己供樓能力的影響。
　　3、口頭答應交易後，買家需付臨時訂金，俗稱“細訂”，一般為樓價3至5%不等。
　　4、簽訂臨時買賣合約時，買賣雙方宜清楚列明以下細節：
　　（1）買賣雙方姓名或公司名稱（若買家以個人名義簽臨約，而在正式買賣合約時想改以公司名義簽約，便需多付一次厘印費）；
　　（2）樓價（包括訂金、大訂及餘款支付方式）；
　　（3）簽訂正式買賣合約及交吉日期；
　　（4）連同樓宇一併轉讓的物品（例如電器、家私）清單；
　　（5）需履行的責任及違約後果；
　　（6）單位內若有?建、改建或需要修整，列明責任及由哪方支付金錢。

交大訂即做業主
　　1、買賣雙方通常在簽署臨約後14天內，由賣方律師草擬正式買賣合約，然後交予買方律師審核後，一切無誤方可簽署作實。
　　2、在簽訂正式買賣合同時，買家將透過律師繳付印花稅及付正式訂金，俗稱“大訂”。
　　3、簽署正式買賣合約後，一份交予賣方，另一份交予買方律師安排打厘印及向土地註冊處登記。

正式交易瑣碎事
　　1、正式完成交易日由買賣雙方協定，通常在簽署正式買賣合約後一個月內。
　　2、買家律師草擬樓契後，由賣家律師審核、核對無誤後，買賣雙方可於指定成交日前往律師樓簽樓契。
　　3、交易完成前，賣方需付清水、電、燃料費、管理費、差餉、物業稅、過期利息及其他雜費。（此部分會由代理及雙方律師負責對數）
　　4、買家需於單位成交前驗樓，確保一切妥當（交樓情況和睇樓時無異），才通知代表律師將樓價餘款和簽妥的樓契，送交賣方律師。買家亦應立即申請水、電等並繳付按金。
　　5、賣方律師收回樓價餘款後，需按合約內列明的日期交吉及將鎖匙交了買方。
　　6、買家律師收回樓契後，負責安排將樓契向土地註冊處登記。所有手續辦妥後，物業擁有權的契據由買家保存；若向銀行借款，則由銀行保管，直至買家清還全部貸款為止。

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物業交易/租賃的一般程序
(一) 現樓買賣的一般交易程序:
1) 簽署臨時買賣合約:
a/.買賣雙方經代理公司簽署臨時買賣合約, 買方須付訂金一般為銀碼在成交價
之0.3% - 0.5%間為多。
b/.一般由買方直接交票業主, 或先交給本公司出票業主, 要當日支票。
c/.若買方欲以現金落訂,或賣家指定,應特別小心。
d/.物業代理應解釋雙方明白, 此合約是有約束力的, 如業主資料正確, 買方不能停止支付該票; 而業主亦不能以不入支票為理由而當未收訂金。
e/.注意事項:
(業主証明) 簽約前, 必須查清業主真正身份; 最可靠方法為上政府土地註冊查冊, 或要求業主出示契據文件, 收據正本或副本, 銀行供款單, 差餉或業主所辦文件的律師行名稱, 以便查詢。
(業主代表) 如簽名人為業主代表, 或其中一名業主,須註明現簽名人為業主代表,同時負責要所有業權人及受益人覆行此合約,否則作毀約論。
如公司代表, 需公司印, 公司信,會議紀錄等。
(其他資料) 留意交吉日期及屋內裝修, 傢俬, 電器, 其他條件等。另連租約, 須有租約copy , 及列明租金,租客名稱等。

2) 正式買賣合約:(Sale & Purchases Agreement S/P)
a/.時間: 通常在簽署臨時合約後7至14日內, 上律師樓辦理簽署手續,必要時可將時間縮短或延遲。
b/.大訂金:
買方須加付訂金至成交價10% 之尾數 , (則扣除臨時訂金)必要時雙方同意可加20% -30%。
c/.放大訂:
買家律師代表通常要求睇契後才付訂金尾數(一 般7日)。
若業主要求即日取大訂金尾數, 需一早聲明。買方便要到銀行買本票,一般抬頭支付委託之律師樓轉交業主(當然並視乎業主是否有按揭及貸款銀碼多少而定)。

3) 交易( 做樓契 ) (Assignment)
a/.時間一般在簽臨時合約後45日至50日內完成。
b/.買方須在交易時付清尾數, 若買方要向銀行貸款, 則必須付清尾數與貸款之差額。
c/.通常買方須在交易前提早一日或即日再上該物業清楚有關裝修、設備是否完整, 及一切住客己搬走(連租約例外), 再上律師樓。
d/.交易後, 買方即時收取鎖匙(連租約例外), 所有物業稅、差餉、管理費、水電煤費、電話費、供款利息等均以交易當日截數, 以前費用
由業主或賣家負責, 之後由買家負責。

e/.有關費用:
包括律師費、厘印費、介紹服務費
律師費:- 1/.買賣合約: 買家半份 賣家全份
2/.樓 契: 買家支付
3/.按 揭 契: 買家支付
4/.銷 契 費: 賣家支付
厘印費:- 買家支付
介紹服務費:- 一般收取買賣家雙方支付相等於成交價1%





4) 買家向銀行貸款問題
a/.一般銀行接受按揭條件, 以成交價或銀行估價以較低銀碼為準。
按揭成數:
b/.貸款年期最長20年一般客戶採用15年, 20年最多。
c/.注意: 不同的銀行, 不同一銀行在不同時期都有不同的貸款條件, 應時加留意。
d/.若買家需要代辦按揭, 須問明其職業月入及是有稅單、糧單、強積金供款單要求貸款成數, 一般銀行考慮貸款者之總收入應在其月供款額的一倍或以上。

你想買樓作資投之用？
本港物業可分四大類
住宅，商舖，寫字樓，工業大廈。另外有商場，酒店

投資又可分為兩類
一)長線投資
即購入連租約的單位，每月收取租金回報

二)短線投資
短期內將物業轉售，以賺取物業升值後差價

買樓投資保值，可以更高價錢轉售或長期投資放租。有一定值博率，不過風險相對大。投資者要看準樓市的走勢及樓宇升值潛力，否則不只平手離場，更有可能要蝕讓沽貨，不忍割愛可能要承受供款重擔，即使放租也僅略為幫補。

回報率
一般商舖4-8%，核心旺舖約2%-3%
住宅5%-7%
寫字樓及工廠我不太清楚


買賣程序，以及須簽署的法律文件：

(i) 臨時買賣合約：買賣雙方就物業交易的條款及樓價達成協議後所簽訂的合約。買方要付予賣方臨時訂金(細訂)，一般為樓價2-5%。

(ii) 正式買賣合約：一般在簽署臨時買賣合約後14日內，買賣雙方要簽署正式買賣合約。買方要付予賣方大訂，一般為樓價之10%。

(iii) 按揭契約：買方須於交易完成當日或之前已簽署按揭契約。銀行會於買方簽定按揭契約後，代表買方將借貸的款項付予賣方。而樓契亦則由按揭銀行保管，直至買方將全部貸款還清為止。

成交期
一般大額買賣(超五千萬以上)，可長達半年至一年，可以在成交期中轉售，俗稱【摸售】只需付訂金可以賺取數萬至數十萬的回報，九七年樓市高峰期很常見，但風險很大。

現在樓市
由2003年沙市時期至現在，樓價己經累積一定升幅，部份豪宅呎價己超越九七年
達數萬至二萬蚊呎。

購 買 易 手 物 業 注 意 事 項
http://www.whoms.net/servlet/template?series=93&article=3033

二 手 物 業 買 賣 流 程
http://www.whoms.net/servlet/template?series=93&article=3151

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