請問什麼是"補地價"？

先答你補充部份最後的問題.
香港的土地制度是leasehold system. 有別於某些國家的freehold system, 香港的所有土地, 除了中環聖約翰座堂那一幅, 都是屬於政府的. 所謂賣地, 其實是政府批出一定年期的土地契約, 將土地出租. (類似租屋那樣).
港英時期批出的地契年期通常有999年, 99年, 75年等. 而中英聯合聲名之後, 因"50年不變"的關係, 回歸前後新批出的地契年期不會超越2046年6月30日. 地契到期之後, 政府有權決定是否繼續將該地出租或是收回, 就如租樓租約到期時一樣. 而地價, 就像是一筆過付出地契年期內的租金.
正如租樓的租金一樣, 土地的價值會因市場上的供求, 經濟環境等因素而改變. 不同的土地用途也有不同的價值. 但政府賣地, 是按土地在賣地那時的價值釐定地價. 批出地契正如簽訂一份合約. 若土地業主按合約內容(地契條款)使用該土地, 那即使土地昇值, 政府也不能隨意"加租".
"補地價"就類似租樓加租. 有兩個情況政府可以要求"補地價":
1. 修訂地契條款
若業主想修訂地契條款, 例如改變土地用途, 修改發展密度的限制等. 若修訂後地價有所提昇, 那業主便要付出修訂前後地價的差額作為代價, 即"補地價".
例子1: 將一幅新界農地改為住宅用地. 那要補的地價就 = (修訂後的地價 - 修訂前的地價) = (住宅用地的價值 - 農地的價值).
例子2: 將一間學校重建做住宅. 學校一類的非謀利/慈善用地, 批出時通常只收取象徵式的地價, 那就不能像例子1那樣用市場價格去計算修訂前的地價. 這種情況下改變用途要補的地價 = (修訂後的地價 - 批出時象徵式的地價).
2. 地契到期
像租樓一樣, 約滿可以續租, 業主也可以加租. 所以當地契到期時, 政府若決定將土地續租, 可以要求"補地價". 那所補的地價就 = (土地續租時的價值 - 原有地契批出時的價值).

補地價計算程式
　基準地價×0.35×年期系數×
　單位面積(平方米)＝所需補地價
　註：基準地價及年期系數按政府規定
部分深圳到期物業
　國商大廈
　種類：市場用地
　位置：深圳市羅湖區嘉賓路
　起止年限：1982年1月-2001年12月
　延長30年每平米補地價：3,067元(05年公佈基準地價)×0.35×0.711(年期系數)＝763.22元
　■以該大廈一個建築面積為66.73平方米辦公單位為例，需要補地價5.09萬元
金城大廈
種類：市場用地
位置：深圳市羅湖區深南東路
出讓年期：工業用地30年、商業用地20年
起止年限：1984年5月-2004年5月
延長20年每平米補地價：
7,032元(05年公佈基準地價)×
0.35×0.596(年期系數)＝1,466.9元
　■以該大廈一個建築面積為75.56平方米的辦公單位為例，需補地價11.09萬元
鴻圖大酒店
　種類：市場用地
　出讓年期：工業用地30年、商業用地20年
　起止年限：1981年2月-2001年2月
盛華大酒店
　種類：市場用地
　出讓年期：工業用地30年、商業用地20年
　起止年限：1981年2月-2001年2月
寰宇大酒店
　種類：市場用地
　出讓年期：工業用地30年、商業用地20年
　有效期至：2002年2月
被要求補地價的原因是什麼呢？
原因是用作衡量補地價金額的房屋價格趨於穩定，而政府亦愈來愈有需要於 09年後保持房屋供應穩定，所以該行認為新地在農地轉用途的補地價上，困難將減少，從而提升其農地儲備價值。

另一方面，里昂估計，新地於 5月份擱置的分拆房地產信託基金（ REITs）上市的計劃，將會於明年上半年捲土重來，這將帶動收益增長。

另外，里昂調升新地 07年寫字樓租金收入至 15%，雖然該行預期中環租金收入增長將於未來 6至 9個月放緩，但該行認為 07年度寫字樓租金前景仍屬正面。至於 07年度商場租金增長，該行則調高 5%至 7%。

里昂預期，集團的施勳道項目可以每呎 3萬元售出，而將於 07至 08年度落成的九龍站項目售價，則由每呎 7800元調升至每呎 9000元至 1.05萬元，故調高集團 07年度盈利預測。由於預期農地升值，該行把新地的目標價，調高 7%到 103元，評級為「買入」。
http://finance.sina.com.hk/cgi-bin/news/show_news_f2.cgi?type=focus&name=mk_analy1&id=384918

2006-11-16 19:59:30 補充：
在什麼情況下才要補地價？如果是輕微修訂或租地者為慈善或非牟利機構，補地價金額會定為最少的一千元。