問銀行按揭d野有咩要注意

好多都有現金回贈的！
現在主要有兩種計劃, 一是 P-, 另一是用同業拆息, 即 HIBOR。
我最近得到四間銀行的計劃, 你可作參考, 主要如下：

1. DBS星展
P-3.1% (全期) (現在P=8, 即用 4.9% 供樓)
罰息期: 1 年 (3%)
現金回贈: 0.1%

2. Bank of America 美國銀行
HIBOR + 0.45% (用一個月同業拆息, 每天計息)
CAP: P-2.85%
罰息期: 3年 (首年 1%, 第二和三年 0.5%)
現金回贈: 0.3%-0.4%

3. Standard Chartered 渣打銀行
HIBOR + 0.5% (可揀 1個月 / 3個月 / 6個月同業拆息, 用成交日那天利息, 每個月計一次息; 若揀了 1個月同業拆息後想轉 3個月的, 每次收 HKD2,000)
CAP: P-2.75%
無罰息期, 唯頭 3年作部份還款 (即多於5萬), 要退回現金回贈 + HKD1,000 手續費
現金回贈: 0.2% (若跟銀行買其他保險, eg. 家居保, 每樣保險 + 0.1%, 最多可 + 0.4%)

4. Bank of China 中國銀行
P-2.9% (全期) (現在P=7.75, 即用 4.85% 供樓)
罰息期: 2 年 (首年 2%, 次年 1%)
現金回贈: 最高 0.5%, 估計正常只有 0.2%-0.3%

注意事項：
1. 先考慮用傳統之 P- 方式 OR HIBOR, 前者較穩定, 後者暫時來說較平, 現時 HIBOR 是4.x%。若同業拆息突然上升, 還有封頂位 (CAP), 所以最多只是供 CAP 之利息。

2. 罰息期和部份還款：如設有罰息期, 多數能提供較吸引之利率。若你是投資者, 最好揀短/無罰款期, penalty % 又低的, 還要揀頭一兩年 P- 最多的, 如第一年 P-3.9%, 期後 P-3%之計劃, 亦可揀 HIBOR (因能看到短期拆息是高或低); 如是自住者, 可考慮揀穩陣少少的 PLAN, 過了罰息期再轉 PLAN / 銀行 (若到時有更抵的)(又或者見銀行有PROMOTION, 未過罰息期都可要求PROMOTION PLAN), 但需要俾律師費 (CASH REBAT 正好 COVER 律師費)。

3. HIBOR: 分 1個月 / 3個月 / 6個月, 通常是用成交日那天的 RATE, 若當天突然有招股活動等, RATE 會被推高; 所以有銀行能提供每日計息, 即把整個月的 RATE 平均了。

4. Mortgage insurance: 若借款由 71%-95%, 需要向 HKMC 另買按揭保險 (銀行會幫你做) (可一次繳款 / 做埋按揭, 每月供款), 費用請參考以下網頁：

http://www.hkmc.com.hk/eng/pcrm/ourbusiness/mip.html (click: Annex IV - Premium rate sheet)

5. 要預足夠時間, 最快批核的銀行是 Standard Chartered (大約兩日批了), 其他若要經 HKMC, 大約要三星期時間。

6. 多申請唔同銀行之 mortgage, 最好同時申請 P- & HIBOR 作比較, 只填 application form 是免費, 到銀行出 offer letter 俾你才決定乜 plan 最好, 之後才 sign letter 就 ok。若 sign 了 offer letter 之後取消是要收手續費。

按揭=向銀行借錢買物業把物業按給銀行作抵押

為何買樓要按揭?
答:因為沒有足夠金錢購買所以要做按揭

為什麼香港人人供樓咁辛苦?
答:因為香港樓價貴.

70%, 95%按揭是什麼?有什麼分別?
答:銀行按揭一般為物業的估價市值70%,例如樓價100萬,銀行貸款70萬,即是你要拿30萬作為首期.而95%即是如果樓價100萬,銀行便貸款95萬.但如果選擇貸款超過70%就要購買按揭保險,費用大概總貸款金額2-3%視乎貸款成數和還款年期而定,而且要香港按揭證券有限公司審批,(P.S:由於貸款成數增加銀行風險上升所以須要購買按揭保險),而且審批比較緊,據我所知審批基本條件你必須有稅單和最近6個月銀行月結單顯示有足夠的入息証明.（p.s:除入息外準買家須留意是否有其他借貸，例如供車,私人貸款等.因為銀行會扣減還款能力的所須金額計算的)

如果要買樓, 有什麼手續?
如果是二手買賣，一般都是首先經物業代理睇樓,睇中單位後議價,成功議價後與業主簽署臨時買賣合約及支付臨時訂金(一般臨時訂金的金額是樓價3-5%）,之後通常14日內上律師樓簽署正式買賣合約同時再付樓價10%的訂金（扣減臨時訂金的金額是樓價3-5%的餘額),跟住一個月內完成交吉交易.由簽署臨時買賣合約至完成交易整個流程通常45天內完成.(完成交吉交易前一天經紀應該會安排新買家驗交吉樓,如果沒有問題,買方通知律師樓可過數完成交易.

落訂前必須注意事項:-
1.該物業銀行是否估到價,還款年期是否達到你希望的要求.(p.s超過35年樓齡和村屋不可做90% 按揭的)
2.該單位是可有僭建或改建.(因為會影響按揭),
3.大廈是否有維修或業主法團已召開會議相討維修事項.
4.單位是否負資產或有其他押記令等.(如果是所有訂金必須付與律師行保管直至完成交易.

買樓費用如下:-
1.佣金(一般都是成交價1%)(留意有部份的地產有最低收費的,例如:$1萬,即樓價不足100萬都收1萬)
2.律師費,一般大概5000-6000左右.
3.政府印花稅(大概如下:100萬以下$100元),(超過108-200萬 0.75%),(218-300萬 1.5%)等
4.所須的首期
5.另有部份細金額對數,例如管理費按金,差餉等.

是買現成,or 樓花?分別在於什麼?
答:好明顯現成的樓宇即是即已落成的物業可即買即住,樓花即是未落成的物業.