家裡房貸230萬希望將房子過戶給我由我來繳房貸需要繳贈與稅嗎

贈與房子同時負擔房貸在稅法中稱為「附有負擔贈與」，只要房屋評定價值及土地公告現值扣除貸款後小於111萬就可以了！在課稅時，不動產的價值認定不是用市價，而是用公告價值(土地)與評定價值(房屋)，房屋評定價值在房屋稅稅單上就看得到，土地公告現值可上網查詢。舉例來說，若不動產皆登記在父親名下，房屋評定價值80萬，土地公告現值250萬，扣除貸款230萬，相當於贈與100萬的資產，在111萬的免稅範圍內，所以沒有贈與稅。若房屋價值100萬，土地價值350萬，扣除貸款230萬，相當於贈與220萬的資產，超過111萬的免稅範圍，此時可先將不動產過戶給母親，因夫妻相互贈與免稅，所以父親過戶給母親沒有稅的問題，然後再由父母親分別過戶給你，此時免稅額變成222萬大於贈與額220萬，所以也沒有稅的問題。當然，如果不動產價值更高，那就有稅的問題了，另外要注意贈與土地還會有土增稅的問題，這部分的成本也要考慮喔

二等親內之移轉，如果是以「買賣」方式移轉，須能提出以支付價款之確實證明。也就是說：買賣所支出之金額需於買方（您）的帳戶內轉入賣方（父母）之帳戶，經國稅局查核無誤，則免繳納贈與稅。依遺產及贈與稅法第5條第6款、第21條、遺產及贈與稅法施行細則第19條規定有負擔部分（需能提出證明）應自贈與額中扣除或不計入贈與總額。土地移轉並不是以市價來申報及繳納稅款，而是以公告現值申報土地增值稅，以稅捐處房屋課稅現值申報契稅、贈與稅及辦理買賣或贈與移轉登記。土地增值稅：如果目前的公告現值與取得時之公告現值金額比較之下無上漲，就不用繳納土地增值稅。契稅：買賣或贈與移轉按核定契價(房屋課稅現值) × 6%（稅率）贈與稅：每年每人得自贈與總額中減除免稅額111萬元，如果超過免稅額，需繳納贈與稅。建議可以辦理分次贈與，以節省免（繳）納贈與稅。例如：今年移轉土地，明年移轉建物（房屋）；如果是透天厝也可以今年移轉土地及建物（房屋）權利持分1/2，明年再將其殘分1/2贈與移轉登記。如果核算後需繳納贈與稅，可以參考用這個方法：因每年每人之贈與免稅額111萬元，如果房屋是父親所有，可以「贈與」移轉權利1/2予母親，再由父親及母親各自贈與給兒子，就可以節省贈與稅。夫妻間之贈與不計入贈與總額，也不課徵土地增值稅，但需繳納契稅。移轉過戶所需費用如下：◎ 土地增值稅：每年七月一日調整，如無調漲就不必繳納，但還是要申報◎ 契稅：買賣或贈與移轉按核定契價(房屋課稅現值) × 6%◎ 贈與稅：以地政事務所土地公告現值及稅捐處房屋課稅現值申報◎ 印花稅：（土地公告現值 × 面積 × 0.1%）＋（房屋課稅現值 × 01.%）◎ 地政移轉規費：（土地公告現值 × 面積 × 01.%）＋（房屋課稅現值 × 01.%）＋（書狀費一份80元 × 2）◎ 代書費：土地移轉一筆約$ 5000元，建物移轉一棟約$5000元，申報土地增值稅約$1000元，申報契稅約$1000元，申報贈與稅約＄2000元土地增值稅試算網址：http://www.citax.gov.tw/DATAquery/a1.asp契稅試算網址：http://www.citax.gov.tw/DATAquery/a2.asp遺產及贈與稅法第5條第6款：二親等以內親屬間財產之買賣。 但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。三等親內之移轉才需要。 第20條：配偶相互贈與之財產不計入贈與總額。 第21條：贈與附有負擔者，由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。第22條：贈與稅納稅義務人，每年得自贈與總額中減除免稅額一百萬元。財政部94年12月14日台財稅字第09404587540號公告，贈與日期自95年 1月1日起適用贈與免稅額為111萬元。遺產及贈與稅法施行細則第19條：不動產贈與移轉所繳納之契稅或土地增值稅得自贈與總額中扣除。土地稅法第28條之2：夫妻間互相贈與土地，得申請不課徵土地增值稅。夫妻間相互贈與土地得申請不課徵土地增值稅；但於再移轉給第三人時，以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。贈與稅稅率：超過67萬元以下4%67萬元至189萬元6%減累進差額$13,400元189萬元至312萬元9%減累進差額$70,100元312萬元至434萬元12%減累進差額$163,700元434萬元至557萬元16%減累進差額$337,300元557萬元至802萬元21%減累進差額$615,800元 

一年110萬，包括現金或房屋(依公告現值)，可持分贈與。分期分年。即房、地可部分,,分次贈與，一次不要超過110萬的公告現。這樣就不用繳贈與稅

簡單的公式(只考慮贈與):
若 房屋合理市價 - 貸款金額230萬 - 贈與免稅額222萬 <= 0, 則不會被課到贈與稅. 反之, 超過的部分, 就會按金額級距課稅.

買賣房屋要課稅, 所以如果是自己人買賣, 一般都會盡量壓低成交價格, 甚至根本是假買賣真贈與. 但是國稅局不是省油的燈, 他會注意買賣的兩個重點: 1.成交價格. 2.購買者財力與資金流向.

例如鄰近相同條件的房屋成交價約500萬, 但是你的成交價只有150萬, 考慮房子有230萬的房貸, 還是短缺120萬, 這時你就要提出你用120萬購買這棟房子的證明, 否則國稅局可能就會發文給你, 認為成交價格不合理, 要你提出說明.

如果你的財產沒有120萬, 也提不出足夠的收入證明, 或者過去戶頭有不明款項流入, 這些都會成為國稅局認定你逃避贈與稅的證據, 逕行課贈與稅.

2006-10-24 23:43:45 補充：
感謝rama指正，因為前一陣子才跟國稅局打過交道，公文中他們用市價這個詞。