法拍屋相關事項

Ａｎｓ：1.權力範圍是指??拍賣不動產中的房屋及土地，被拍賣的權利範圍是全部或部份，即代表您得標時的所有權範圍，如五樓公寓中的三樓被拍賣，您買到的房屋坪數權利範圍是全部，但土地坪數卻是１／５，權利範圍通常稱為持分。 另一種權利範圍不是全部，卻是產權不清楚的拍賣，如不動產兩人共有，其中一人被拍賣，另一人所有部份不拍賣，這種權利範圍不完整的案件就不值得買了。 Ａｎｓ：2.點交不點交根部分點交是什ㄇ意思?不僅買法拍屋有點交問題，其實平常將房子出租，遇到惡房客，不付房租時，您上警察局，管區派出所也是愛莫能助。只有找律師告他，當然打官司一定會勝訴，但他還是不搬呢？那您就要拿勝訴判決書，到民事執行處聲請點交，跟法拍屋點交程序是一模一樣的。如果雙方未能和解交屋，司法程序約四個月時間才能強制交屋。 另外法院為什麼會有不點交呢？民法第425條「買賣不破租賃」，法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。得標人成為新房東，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。得標人要房客提早交屋給他，就要與房客協商，取得對方的同意；甚至要貼補些搬遷費，來彌補搬家的麻煩與損失，這也是合情合理。法院拍賣除了分「有點交」與「不點交」外，實際上點交與不點交還會相互有變化，目前拍賣案件點交狀況可歸類為五種：一．可確定點交(佔４０％)查封時確定為空屋、屋主自住、第三人無權佔有、承租人被排除租賃權，拍定後法院會依得標人之聲請，以司法程序將房屋點交給得標人。二．有條件點交(佔４０％)查封時無人在場，法官命債權人查報使用情況，債權人為使拍賣價提高，以確保債權，因此經常查報不確實，所以拍賣筆錄會註明：「債權人陳報空屋，若屬實則點交，投標人應自行查明」，此為有條件之點交。三．確定不點交(佔１０％)查封前即有租約，且無法被排除租賃權，拍定後確定不點交。在銀行貸款設定之前即有租約存在，此租約便無法被法院排除；通常此類案件，債務人牽涉偽造文書之刑責居多，遇上強勢的債權銀行，便會另行訴訟排除。銀行未排除之前，投標人有很大的投標風險。四．點交變不點交(佔５％)拍賣筆錄註明點交，但拍定前臨時有第三人主張租賃關係，法院改為不點交處理。當標得此類型案件，如不願承受不點交的麻煩，就要保握時效，向法院據理力爭，請求撤銷拍賣，返還投標價金；縱然耗費心力，但總是亡羊補牢，避免「不點交」風險。五．不點交變點交(佔５％)拍賣筆錄註明不點交，但現住人已搬離，且為善意第三人，只要做好保全程序，待取得「權利移轉證書」，即可自行開鎖點交房屋。以上五種點交狀況，對於有專業經驗之投標人，因個案及承辦法官的自由心證，而有不同判斷及解決方法；但如亳無經驗投標人，經常會有誤判情況及不正確處理，造成拍定後交屋極大困擾，不可不慎　！！另外何謂部份點交是指拍賣標的，部份有租約，就形成部份點交部份不點交，如透天三層樓房子，一、二樓債務人自己住，三樓出租給別人，到時得標後，法院會負責把一、二樓點交給得標人，三樓就不點交了。 Ａｎｓ：3.094執字第 6593號(恭股)是代表什ㄇ?....093執字第 4156號(聖股) 是代表?....093執字第 5278號(武股) 是代表??094執字第 6593號(恭股)是法院的案號，每位法官轄下有三至五位書記官，每位書記官承辦一個股別，每件拍賣案子依年度及流水順序編出案號；094執字第 6593號(恭股)即９４年度恭股書記官承辦第６５９３號。 Ａｎｓ：4.相關注意事項級您ㄉ經驗談^^~ 法拍屋投標金額少則百萬多則千萬，要注意事項太多，請參考奇摩知識＋中関鍵字法拍屋，由別人發問的問題去了解法拍屋應注意項。 參考網站：www.104woo.com.tw

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1.權力範圍是指??
拍賣公告中所指--權力範圍--係指債務人在拍賣標的物中，其合法持有部份，如全部、1/1、一分之一，或持分多少分之幾，（另持分人或共有人，別人的出的得標價持分人或共有人有優先購買權）。
2.點交不點交根部分點交是什ㄇ意思?
不論土地、房屋產權、主權無爭議者，都會點交。
不論土地、房屋產權、主權有爭議者，如第三者持有合法租約，並持續使用中，將不點交，如係不合理、偽造之租約，法官會排除之（公告中會註明）。
部份點交，係指拍賣之標的物有侵犯他人之權益者，如房舍有佔用他人之土地者
或房舍中，有他人之物品，非債務人所有之部份則不點交。
3.094執字第 6593號(恭股)是代表什ㄇ?....
94年強制執行之拍賣標的物被排於第6593之順號，被分配在代號"恭"的，其中一份。餘類推。
4.相關注意事項級您ㄉ經驗談^^~
本拍賣標的物是否有限制特定的人，才能購買，應注意之。
是否點交，應注意之。
不點交部份，為什麼？
權利範圍內是否有高壓電塔（公告中會註明）。